Desde o início do ano o setor de REITs tem sofrido de forma considerável com o ciclo de aumento da taxa de juros norte-americana. Isso ocorre pelo fato de a maior taxa de juros elevar o custo de capital das empresas, indicar menor crescimento da economia e, quando pensamos no valuation destes ativos, este aumento reflete em uma taxa de desconto maior. Com isso, é natural vermos as quedas que ocorreram nos últimos meses.
Por exemplo, um dos principais ativos do mercado de REITs é o ETF Vanguard Real Estate, cujo código de negociação é VNQ. Desde o início do ano sua cotação está com mais de 32% em queda. Além disso, temos outros vários ativos que estão com 50% ou mais de queda em relação ao seu preço dos últimos 12 meses.
Mas à medida que a temporada de resultados do terceiro trimestre avança, além das tradicionais empresas do índice S&P 500, muitos REITs estão divulgando seus resultados. E além da divulgação de seus números para o trimestre, muitos REITs estão divulgando aumento em seu pagamento de dividendos.
Durante o mês de setembro nomes como o VICI Properties (NYSE: VICI) e STORE Capital (NYSE: STOR) aumentaram seus dividendos em 8,3% e 6,5%, respectivamente. Aumentos expressivos, principalmente pensando na inflação que permanece alta. Outros aumentos interessantes foram anunciados, como por exemplo, o Kilroy Realty (NYSE: KRC) que anunciou um aumento de 3,8% e o gigante American Tower (NYSE: AMT) que anunciou um aumento de 2,8%.
Isso tem acontecido pelo fato dos balanços dos REITs estarem, de modo geral, mais fortes em relação aos últimos trimestres. Com isso, os dividendos naturalmente têm crescido, pois as empresas do setor têm a obrigatoriedade de distribuir 90% de seu lucro.
E a principal métrica para este tipo de avaliação é o Funds from Operations (FFO). O FFO é considerado como o fluxo de caixa operacional das empresas imobiliárias, sendo que é a partir destes fluxos de caixa que são pagos os dividendos. Ou seja, FFO crescente ao longo do tempo indica um dividendo crescente.
Mas um fato interessante tem ocorrido, que é o crescimento do FFO superando significativamente o crescimento dos dividendos, com isso, os índices totais de pagamento de dividendos estão próximos dos mínimos históricos. Ou seja, tudo indica que os aumentos de dividendos devem continuar.
De um total de 83 REITs dos EUA, aproximadamente 50% de toda a indústria do país, aumentou os dividendos no acumulado do ano até setembro. Enquanto isso, nove REITs canadenses anunciaram aumentos de dividendos no acumulado do ano.
Dessa forma, uma boa janela de investimentos está se consolidando, pois com os preços em queda e balanços das empresas mais sólidos, o investidor que souber escolher bons nomes terá ao longo do tempo ótimos ativos pagadores de dividendos em dólar, acelerando o seu processo de liberdade financeira.
Para o investidor poder ter acesso às boas oportunidades que o mercado norte-americano traz, é importante que você conte com uma casa de análise independente com ideias de investimentos inteligentes, como a VG Research, pois desse modo, afasta qualquer tipo de conflito de interesses na análise de ativos, e por consequência, recomendação de investimentos.
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Guilherme Morais
Analista CNPI 2682
