Após a divulgação de resultados de mais de 200 REITs, a temporada de resultados para esta classe de ativos terminou. Com isso, podemos iniciar um balanço dos resultados apresentados, sendo que, de modo geral, os resultados foram positivos.
Assim como tem sido a temporada de resultados das ações, a maior parcela dos REIT divulgou números que superaram as expectativas de mercado. Dos 92 REITs que anunciaram um guidance de Funds From Operation (FFO) para o ano de 2023, 43% revisaram os números de forma positiva, enquanto 6% revisaram de forma negativa. Considerando o Net Operating Income (NOI), outra métrica importante para o setor, aproximadamente 50% dos nomes revisaram seu guidance para cima. Além disso, diversos nomes reportaram crescimento de receita.
Os principais setores de destaque para o primeiro trimestre do ano foram o industrial, residencial, datacenter, varejo e saúde. Entretanto, assim como foi durante o ano de 2022, os REITs do setor de escritórios foram os de pior performance.
Pensando nisso, vamos passar pelos principais setores dos REITs?
Vencedores da temporada de resultados
Industrial
Os REITs do setor industrial, que é formado pelas empresas que são proprietárias e administram galpões logísticos, performaram bem durante o trimestre. Os seis principais nomes do setor revisaram seu guidance para cima, superando as expectativas do mercado, que esperava um crescimento mais tímido, conforme foi percebido durante o ano de 2022. Apesar das expectativas de desaceleração econômica do mundo e inflação elevada, a redução de custos, principalmente de frete, ajudou os inquilinos dos principais REITs do setor.
O maior REIT listado em bolsa, o Prologis (NYSE: PLD) divulgou números consistentes, com nível de ocupação elevado, além da revisão de FFO que saiu de US$5,40-US$5,50 para US$5,42-US$5,50. Cabe ressaltar que o PLD recebe em seus galpões aproximadamente 3% do PIB mundial. Já o STAG Industrial (NYSE: STAG) surpreendeu de forma positiva em seu reajuste dos aluguéis, com aumento acima de 30% nos contratos renovados. Com o crescimento alcançado nos últimos meses, o REIT entrou para o índice S&P Mid-Cap 400. Outro nome que divulgou um guidance positivo foi o Rexford (NYSE: REXR), este REIT atua de forma mais concentrada no estado da Califórnia, mas apresenta bom crescimento interno, por estar bem localizado neste importante estado.
Residencial
De modo geral os REITs residenciais performaram melhor, em especial os de Single-Family Rental. REIT de apartamento também divulgaram dados consistentes, em especial ao AvalonBay (NYSE: AVB). Já os REITs de Manufactured Housin reportaram números em linha com as expectativas, sendo que os dois principais nomes são o Equity LifeStyle (NYSE: ELS) e Sun Communities (NYSE: SUI).
Datacenter
Neste setor que é composto por basicamente 2 nomes, o Equinix (NYSE: EQIX) e Digital Realty (NYSE: DLR) reportaram números consistentes, em especial o EQIX que anunciou um crescimento de receita esperado de mais de 13%.
Saúde
Os principais REITs do setor de Healthcare, tais como o Omega HealthCare (NYSE: OHI), National Health (NYSE: NHI) e Welltower (NYSE: WELL) apresentaram melhorias, considerando as dificuldades em retornar ao nível operacional visto antes da pandemia. Já o Medical Properties (NYSE: MPW), apesar de ter mantido seu pagamento de dividendos no trimestre, ainda sofre, pois dois de seus principais inquilinos se encontram com dificuldades de manter o pagamento dos aluguéis.
Perdedores da temporada de resultados
Escritórios
Assim como tem sido desde o início da pandemia, os REITs do setor de escritórios têm sofrido, pois a circulação das grandes cidades ainda permanece distante do verificado até 2019. Além disso, o nível de ocupação permanece pressionado, pois o trabalho de home-office reduz a demanda das empresas do espaço e novas salas.
Os REITs localizados no Sun Belt, região que cobre a faixa sul do país, se saíram melhores, pois a região tem apresentado um retorno mais acelerado do que o percebido em outras regiões, sendo que dois nomes são Cousins (NYSE: CUZ) e Highwoods (NYSE: HIW). Entretanto, nomes como o SL Green (NYSE: SLG), Boston Properties (NYSE: BXP) e Vornado (NYSE: VNO) permanecem em dificuldades.
Mortgage REITs
De modo geral, os REITs de mortgage (hipoteca) também se saíram mal durante a temporada de resultados. A alta taxa de juros tem impactado o setor, pois usualmente são empresas mais alavancadas. Com isso, muitos nomes possuem um alto dividend yield, pois acumulam queda no preço. Este é um ponto de atenção aos investidores, pois estes REITs possuem modelos de negócio mais arriscados e o alto yield atrai. Entretanto, o risco é elevado.
A imagem abaixo ilustra um resumo de todos os setores de REITs e os resultados do trimestre.
Dividendos
Por serem ativos que usualmente possuem uma renda mais previsível, os REITs são muito procurados por investidores que desejam obter renda passiva através dos dividendos. Tão importante quanto o pagamento de dividendos é a sustentabilidade desses dividendos ao longo dos anos. Uma das principais métricas observadas para avaliarmos a segurança dos dividendos é o payout em relação ao FFO. Considerando a média do setor, percebemos um payout mais baixo do que o usual ao longo dos últimos 20 anos.
O valor médio ao final de 2022 é de um payout de 68,3% contra a média de 79,8%. Mas cabe ressaltar que devemos avaliar esta métrica por empresa, pois cada uma possui uma política diferente de pagamentos. Mas dados assim retratam que, em média, os REITs possuem capacidade de aumento dos dividendos.
Pensando nisso, durante o trimestre 5 REIT anunciaram corte nos dividendos, sendo quatro no setor de escritórios e um de mortgage. Com isso, o acumulado dos últimos 12 meses são 15 REITs que cortaram dividendos. Entretanto, 5 REITs anunciaram aumento no dividendos, levando para um total de 48 nomes que aumentaram seus dividendos nos últimos 12 meses.
Performance
Com isso, a performance do Vanguard Real Estate Index Fund (NYSE: VNQ), principal ETF do setor, é de aproximadamente -2,70%. Nos últimos 12 meses o índice acumula queda de mais de 16%.
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Guilherme Morais
Analista CNPI 2682
