Para fazermos o valuation de um ativo, existem diversas formas e modelos para aplicação. Claro, nem todo modelo é utilizado para uma determinada empresa, pois é preciso entender a dinâmica do ativo e escolher qual a melhor forma de fazer seu estudo. Pensando nisso, vamos conversar a respeito de uma importante métrica que é o Net Asset Value (NAV)?

O que é?

O NAV, que podemos traduzir como valor patrimonial líquido, é o valor dos ativos menos o valor de seus passivos. Apesar de ser um cálculo simples e direto, em sua aplicação não se utiliza os dados de ativos e passivos do balanço patrimonial, pois isto seria um cálculo para uma outra métrica que seria o book value do ativo. Como valores do balanço patrimonial podem ser a marcação a mercado ou estarem desatualizados, é preciso que durante a análise considere-se determinadas premissas para a estimativa correta de seu NAV.

A estimativa do valor de NAV é muito utilizado para o valuation de fundos, ETFs e, principalmente, de Fundos Imobiliários e REITs. Isso ocorre, pois o NAV procura descobrir o valor real das participações do ativo tomando o valor de mercado e subtraindo quaisquer dívidas, como passivos hipotecários, entre outros.

O uso do NAV é uma tentativa de contornar o valor contábil em favor de fornecer uma estimativa mais precisa do valor de mercado real para participações REIT ou do ativo a ser estimado. Para calcular o NAV, o analista gera uma avaliação subjetiva dos ativos, como por exemplo, de um REIT.

Uma das formas de fazer esta estimativa é a partir da capitalização da receita operacional, com base nas taxas de mercado. Para um REIT usa-se a receita operacional dos imóveis, ou seja, a receita menos as despesas do imóvel, sendo o valor resultante dividido pela taxa de capitalização (cap rate) do imóvel, que resulta no valor de mercado estimado do imóvel. O valor de mercado menos quaisquer passivos hipotecários resultam no NAV. O NAV total pode ser dividido por ações em circulação para fornecer um NAV por ação.

Fórmula

A fórmula para o cálculo do NAV é:

Net Asset Value (NAV) = (Valor dos ativos – valor dos passivos) / número de ações

• Valor dos ativos: O valor dos ativos de um fundo mútuo é o valor total de mercado dos investimentos cumulativos desse fundo específico. Inclui recebíveis de caixa ou equivalentes de caixa, dividendos, pagamentos de juros e receitas acumuladas.
• Valor dos passivos: Este é o valor total devido aos bancos, pagamentos de dividendos pendentes e taxas de auditoria. Também inclui despesas operacionais, como salários de administração, aluguel, serviços públicos e despesas de distribuição.

Fundos

Os fundos mútuos recebem dinheiro de vários investidores, usado para investir em ações, títulos e instrumentos do mercado monetário. Cada fundo mútuo terá um portfólio diferente com base nos objetivos de investimento do fundo, nos títulos que possui e quanto espera obter em retornos. Os investidores recebem cotas do fundo proporcionalmente ao valor investido. O preço de cada ação em um fundo mútuo tem como base o NAV.

Ao contrário das ações negociadas no mercado de ações ao longo do dia, a precificação dos fundos mútuos é no final do dia de negociação, sendo o horário limite o final da negociação.

Os administradores do fundo calculam o NAV do fundo mútuo somando o preço de fechamento de todos os títulos em sua carteira, somando o valor de quaisquer ativos adicionais, subtraindo os passivos e, em seguida, dividindo pelo número de ações em circulação.

Embora a maioria dos fundos mútuos sejam abertos, o que significa que são emitidos e recomprados diretamente pelo fundo, também existe outro tipo de fundo conhecido como fundos fechados.

ETFs

Embora os ETFs, ou fundos negociados em bolsa, tenham muitas semelhanças com fundos mútuos, a maior diferença é que eles negociam como ações. Com ETFs, o NAV e o preço de mercado não são os mesmos. O NAV do ETF tem como base seus títulos e participações em ativos, enquanto a oferta ou demanda no mercado dita o preço de mercado do ETF. Os ETFs devem calcular seu NAV diariamente, mas também o estimam a cada 15 segundos ao longo do dia útil.

Novamente, a negociação de um ETF pode ser com um prêmio ou desconto, e os traders profissionais empregam várias estratégias de negociação que buscam lucrar com a compra com desconto e a venda com prêmio. Compreender o valor subjacente ou NAV é crucial, portanto, para um investidor, é importante ter informações históricas sobre o fundo. Isso é fácil de encontrar porque os ETFs tendem a ser mais transparentes do que os fundos mútuos. Os ETFs liberam suas participações atuais, quantia disponível, ações em circulação e dividendos recebidos diariamente. Os fundos mútuos apenas divulgam suas participações a cada trimestre.

REITs e Fundos Imobiliários

O NAV também é valioso no setor imobiliário, especificamente quando se trata de avaliação REIT ou Fiis. Estes ativos são empresas projetadas para possuir, operar ou financiar imóveis. Quando você investe em um REIT, por exemplo, você não está investindo em títulos, mas em participações imobiliárias.

O NAV em um REIT representa o valor justo de mercado de ativos imobiliários menos qualquer dívida, despesas e gastos de capital pendentes e é a abordagem de avaliação preferida para REITs.

Exemplo de um fundo

*Exemplo retirado de https://corporatefinanceinstitute.com/resources/valuation/net-asset-value/

Uma empresa de investimentos administra um fundo mútuo e gostaria de calcular o valor patrimonial líquido de uma única ação. A empresa de investimento recebe as seguintes informações sobre seu fundo mútuo:

• Valor dos títulos na carteira: US$ 75 milhões (com base nos preços de fechamento do dia);
• Caixa e equivalentes de caixa de US$15 milhões;
• Receita acumulada para o dia de US$24 milhões;
• Passivos de curto prazo de US$1 milhão;
• Passivos de longo prazo de US$12 milhões;
• Despesa acumulada para o dia de US$5.000;
• 20 milhões de ações em circulação.

Exemplo de um REIT

Considere um REIT que possui receita vinda de aluguéis de US$1.000.000,00 e despesas com os imóveis de US$200.000,00. Além disso, o analista estima que o cap rate médio da companhia é de 5%, ela possui US$6.000.000,00 de dívidas e atualmente são 100.000 ações em circulação. Com isso, o NAV é de:

Ativos = (Receita – Despesas) / Cap rate

Ativos = (1.000.000 – 200.000) / 5% = 16.000.000

NAV = (Ativos – passivos) / número de ações

= (16.000.000 – 6.000.000) / 100.000

NAV = US$100,00

Interpretação

Para interpretarmos o valor do NAV vamos considerar o exemplo acima do REIT. Foi estimado que o valor de NAV por ação é de US$100,00. Caso o preço da ação esteja sendo negociado a US$105,00, acima do NAV, consideramos que o REIT está sendo negociado com prêmio de 5% em relação a seu NAV.

Caso ele esteja sendo negociado a US$95,00, a ação está sendo negociada com desconto de 5% em relação ao seu NAV.

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Guilherme Morais

Analista CNPI 2682

@guilhermeammorais