Para realizarmos investimentos em ativos imobiliários, principalmente pensando nos REITs, de forma mais segura, é importante que tenhamos o conhecimento de conceitos e métricas dos contratos que as empresas e inquilinos possuem. Pensando nisso, vamos conhecer mais sobre os contratos do tipo Net Lease?
O que é?
O termo Net Lease pode ser traduzido como Arrendamento Líquido. Ou seja, são contratos em que o inquilino paga uma parte ou todos os impostos, taxas de seguro e custos de manutenção de uma propriedade, além do aluguel. Na forma mais pura de um arrendamento líquido, espera-se que o inquilino pague por todos os custos relacionados a uma propriedade como se o inquilino fosse o proprietário real, reduzindo os riscos para o dono do imóvel.
Um arrendamento líquido é o oposto de um arrendamento bruto, onde o inquilino paga uma taxa fixa de aluguel enquanto o proprietário é responsável pelos outros custos.
Pensando nisso, podemos separar este conceito em Single Net Lease (N), Double Net Lease e o mais famoso, o Triple Net Lease (NNN).
No Single Net Lease o inquilino, além de pagar seu aluguel, é responsável pelo pagamento dos impostos do imóvel. No Double Net Lease o inquilino paga o aluguel, impostos e seguro do imóvel. Por fim, os contratos de Triple Net Lease são os que o inquilino paga, além do aluguel, impostos, seguro e manutenção do imóvel.
Fonte: https://retipster.com/single-double-triple-net-leases/
Como os contratos de NNN são os mais comuns, a partir de agora vamos focar neste conceito.
Triple Net Lease (NNN)
Como os contratos de aluguel comercial são usualmente mais longos do que os residenciais, as despesas de propriedade e gerenciamento de propriedades comerciais podem aumentar substancialmente. Além disso, à medida que as empresas crescem, muitas vezes precisam fazer alterações em seus espaços para acomodar mais funcionários, novas linhas de negócios e novas tecnologias.
Com isso, os contratos de aluguel deveriam ser mais flexíveis. Afinal, a característica do imóvel precisa de alteração ao longo dos anos, a fim de evitar um vacância elevada. Assim, os contratos NNN simplificam a relação do proprietário e do inquilino, pois podem ser negociados um valor fixo com a possibilidade de reajuste ao longo do tempo, repassando os custos dessas alterações ao inquilino.
Assim, o contratos NNN são projetados para minimizar o risco para os investidores de despesas imprevistas ou despesas que aumentam com o tempo, além de dar maior liberdade para o inquilino expandir seus negócios.
É importante ressaltar que estes contratos são comuns nos Estados Unidos, principalmente nos REITs do setor de varejo.
Como funciona este contrato?
Em contratos do tipo NNN, cobra-se de um inquilino comercial o seguinte:
- Aluguel de acordo com o tamanho do imóvel que pode ser reajustado ao longo do tempo a partir de algum índice, como a inflação, ou a taxas pré-fixadas;
- Despesas diretas do imóvel são pagas pelo inquilino, tais como reformas e manutenção, impostos, seguros entre outros.
Vantagens e desvantagens do contrato NNN para o investidor
As principais vantagens são:
- Reduz o risco de despesas imprevistas, tais como manutenções e reparos;
- Proteção contra aumento de custos operacionais;
- Protege contra novas demandas por melhorias do inquilino;
- Previsibilidade da renda do aluguel com contratos usualmente longo (acima de 10 anos).
As principais desvantagens são:
- Determinados inquilinos podem não aceitar o tipo do contrato;
- Subestima o efeito da inflação nas despesas;
- Devido a previsibilidade, seu crescimento e reajustes são menores.
Resumo
Contratos NNN transferem a responsabilidade pelas despesas operacionais e não operacionais para os inquilinos, oferecendo assim aos proprietários de imóveis comerciais e aos investidores proteção contra despesas operacionais crescentes e outras despesas imprevistas associadas à manutenção de propriedades comerciais. Isso tende a aumentar o rendimento e a estabilidade dos investimentos imobiliários comerciais, como os REITs. Entretanto, a segurança do contrato pode reduzir a rentabilidade do aluguel, devido ao menor risco associado.
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Guilherme Morais
Analista CNPI 2682
