Vamos falar sobre ciclo imobiliário? Para obtermos maior sucesso em investimentos imobiliários, tais como fundos imobiliários, REITs e até mesmo em imóveis, o investidor precisa obter conhecimento de termos e tendências específicas do setor, afinal, o desenvolvimento imobiliário está em constante mudança. A adição de novas tecnologias, mudanças nos padrões econômicos e nova legislação habitacional afetam o mercado.
Entretanto, os imóveis seguem um padrão chamado ciclo imobiliário que representa as tendências econômicas locais e nacionais, sendo que este conhecimento de base fundamental para o melhor entendimento do setor.
Pensando nisso, vamos passar pelo principais pontos do ciclo imobiliário?
O que é o ciclo imobiliário?
O ciclo de mercado imobiliário é o padrão que representa as mudanças econômicas no setor imobiliário, sendo que ele é dividido em quatro fases econômicas, que indicam diretamente a saúde do mercado. Muitos incorporadores imobiliários fazem grandes movimentos de negócios, dependendo da fase do ciclo imobiliário em que estamos. Além disso, os incorporadores imobiliários olham para o próximo ciclo para informar suas decisões.
Quais são as etapas do ciclo?
O ciclo completo divide-se em quatro principais etapas, sendo elas as seguintes:
- Recuperação
A fase de recuperação começa quando o mercado imobiliário está mais difícil, pois vem de um período de baixa demanda ou crise, sendo que os sinais ainda são lentos e o ambiente é de maior pessimismo. A fase de recuperação é gradual e geralmente leva mais tempo dos quatro ciclos.
Durante a fase de recuperação, muitas propriedades estarão disponíveis para compra abaixo do valor de mercado. Assim, com a estratégia certa de renovação, esses imóveis podem ser vendidos ou alugados com um grande lucro na próxima fase: a expansão.
- Expansão
A fase de expansão é quando o mercado imobiliário finalmente pode ser considerado saudável. Alguns sinais incluem o aumento da demanda por moradias e o aumento do número de locatários em busca de espaços disponíveis. Como resultado, é quando o desenvolvimento imobiliário é mais ativo e lucrativo.
Passada a recuperação, talvez este seja o momento mais interessante para realizar a venda das propriedades que se valorizaram.
- Excesso de oferta
O excesso de oferta ocorre quando o mercado imobiliário tem mais imóveis e unidades vagas para locação do que compradores. Esta etapa é geralmente causada por muito desenvolvimento e expansão de propriedades.
- Recessão
A recessão marca o fim da atual alta do mercado. A oferta excede em muito a demanda e poucas pessoas compram propriedades. O aluguel de algumas propriedades é reduzido para atrair novos moradores. Por isso, para muitos no setor imobiliário, uma recessão é um momento de pânico. Entretanto, pode ser este o momento de olhar para o mercado e buscar por imóveis mais baratos. A recessão mais recente ocorreu como resultado da pandemia.
Quanto tempo dura cada etapa do ciclo?
Não é fácil calcular o número de anos em um ciclo imobiliário. Os analistas financeiros costumam afirmar que a próxima grande mudança econômica – como uma recessão – está a caminho. No entanto, essas previsões nunca são uma garantia e não há como ter certeza de quando exatamente uma nova fase do ciclo do mercado imobiliário começará. Além disso, todos os ciclos imobiliários variam em duração.
Por que é importante conhecer o ciclo imobiliário?
Estudar o ciclo imobiliário ajuda investidor a:
- Prepare-se para as próximas tendências do setor, dependendo da fase do ciclo atual;
- Faça investimentos pontuais;
- Decida se deseja manter uma propriedade ou vendê-la;
- Calcule o desempenho de suas propriedades.
O que afeta o ciclo imobiliário?
Para passar de uma fase do ciclo imobiliário para a próxima, é preciso haver um catalisador. Mais recentemente, a pandemia do COVID-19 foi uma grande e singular influência no mercado. No entanto, geralmente há uma variedade de fatores menores em jogo, sendo que os principais são:
- Crises globais: de guerras a desastres naturais, há muito mais do que apenas pandemias que podem afetar o mercado imobiliário. Normalmente, eles fazem isso interrompendo a cadeia de suprimentos global;
- Saúde econômica: a taxa de desemprego pode ser um fator enorme no mercado imobiliário. Se a economia estiver indo bem e as pessoas tiverem bastante renda disponível, o mercado prosperará;
- Idade da população: a disparidade entre jovens e idosos na população pode ter um efeito enorme no mercado imobiliário. Isso se deve às diversas demandas habitacionais exigidas por pessoas de diferentes idades;
- Taxas de juros: baixas taxas de juros muitas vezes equivalem a mais compradores. Por outro lado, uma taxa de juros alta indica menos compradores.
Conclusão
O início exato da próxima recessão ou acertar exatamente quando será iniciada a próxima etapa do ciclo usualmente é especulação, pois, na verdade, não saberemos exatamente quando isso ocorrerá até que já tenha começado. Os movimentos de mercado são lentos e acompanhar indicadores podem nos orientar sobre o atual momento, mas é sempre preciso se manter atento para mudanças e eventos fora do radar do investidor.
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Guilherme Morais
Analista CNPI 2682
