Historicamente, o investimento em Real Estate Investment Trusts (REITs) foi bastante positivo para o investidor. Entre 2002 e 2021, a classe de ativos dos REITs foi a de melhor desempenho. Houve um retorno médio de 11,2%, acima do S&P 500, com 9,5%, e consideravelmente acima do retorno médio do investidor, que foi de 3,6%.

Entretanto, entre os anos de 2022 e 2023 o retorno não tem mantido o histórico recente. Dessa forma, é importante que o investidor, principalmente o que está começando, entenda a respeito dos diversos tipos de empresas que você terá acesso. Com isso, quais são os principais erros e aspectos que você deve evitar ao investir em REITs?

Focar apenas no Dividend Yield e não no retorno total

Naturalmente a maioria dos investidores busca os REITs para obter uma renda passiva recorrente através do pagamento de dividendos. Este é um ponto válido e muito importante para a conquista da liberdade financeira.

Como os REITs possuem uma grande capacidade de crescimento, seja interno com o reajuste nos aluguéis, ou externo, através da aquisição de novas propriedades, o potencial de resultado deve ser mensurado através dos dividendos e da valorização das ações.

Entretanto, quando realiza-se o foco apenas no dividend yield da ação, o investidor provavelmente irá construir uma carteira com um nível de risco mais elevado. O nível dos juros, historicamente, é mais baixo nos Estados Unidos. Com isso, é comum que ativos de alto yield tenham um risco maior, pois o preço é negociado mais baixo para compensar a relação risco e retorno.

O maior nível de risco usualmente é devido a algum dos seguintes fatores:

• Empresa com elevado endividamento;
• Expectativa de menor crescimento;
• Possível corte nos dividendos;
• Problemas macroeconômicos.

Um exemplo recente é o Medical Properties Trust (NYSE: MPW), empresa do setor de hospitais, que possui um portfólio de inquilinos concentrado e que estão com dificuldades de manter o pagamento dos aluguéis desde o início da pandemia. Com isso, o investidor que em 2023 possuía um dividend yield de aproximadamente 15%, hoje recebe aproximadamente 8%, devido ao corte dos dividendos, além de uma queda de quase 40%.

Já o investidor que possui STAG (NYSE: STAG) em carteira, recebe atualmente 4% de dividendos e uma valorização de quase 15% no ano.

Ou seja, é importante a avaliação completa do REIT antes de optar por incluir em sua carteira e avaliar o risco do ativo e saber mensurá-lo no seu portfólio.

Não diversificar sua carteira

Você precisa correr riscos para obter retorno. Naturalmente, em algum momento, os fatores de risco aparecerão e você sofrerá perdas. Não importa quão bom investidor você seja. Até Warren Buffett sofreu grandes perdas em alguns investimentos.

Entretanto, você deve diluir o risco através da diversificação. Por exemplo, dois investidores que possuem MPW em carteira e que confiam na tese hoje estão com resultados consideravelmente diferentes caso este ativo represente 3% ou 20% da carteira, por exemplo.

Não se expor globalmente

Possuir REITs já indica que sua carteira está mais diversificada, pois além dos ativos brasileiros, você provavelmente possui em carteira stocks e provavelmente outras classes de ativos. Porém, além de ativos e setores diferentes, a exposição dos ativos é importante de ser avaliada.

Por exemplo, em casos em que a economia americana não está em um bom momento, as empresas que possuem imóveis e inquilinos fora dos EUA possuem maior grau de cobertura e menor risco, em caso de crises.

Focar no curto prazo

Os REITs podem ser muito voláteis no curto prazo e muitas vezes farão com que os investidores reajam de forma exagerada, especialmente se surgirem notícias negativas.

Um exemplo é a divulgação de resultados trimestrais abaixo das expectativas. Para o resultado do ano e o preço das ações no curto prazo, esta informação pode ser de maior relevância. Entretanto, se for uma boa empresa, este resultado no longo prazo não é significante para o seu crescimento, ou seja, se for um bom REIT, a queda nas ações pode ser tornar um momento de compra.

No longo prazo, caso os fundamentos estejam mantidos, o crescimento da empresa será retomado ao longo do tempo.

Não entender sobre as principais métricas de análise dos REITs

REITs são empresas que atuam no setor imobiliário, com isso, a maioria dos múltiplos e avaliações realizadas para as stocks são válidas para o estudo de um REIT. Entretanto, o investidor deve possuir o conhecimento de pontos exclusivos ao setor imobiliário.

Por exemplo, entender a respeito do Funds From Operations (FFO), Net Asset Value (NAV), entre outras métricas é de fundamental importância.

Caso você tenha interesse em investir em REITs, recomendo conhecer a carteira da VG Dividendos em Dólar.

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Guilherme Morais

@guilhermeammorais

Analista CNPI 2682