Com a alta nos juros americanos, os títulos do governo atingiram níveis considerados elevados para o padrão americano. Pensando nisso, o investimento em ativos de risco ainda é válido? Esta pergunta se faz importante pois os juros têm impactado de forma mais intensa ativos que pagam dividendos, tais como os REITs.
Com as treasuries pagando mais, ainda temos REITs que entregam rendimento superior?
Mesmo com os juros dos títulos de 10 anos em aproximadamente 4,8%, conforme dados do início de outubro, existem diversos nomes que hoje estão com um dividend yield acima do rendimento das treasuries. Segundo lista com 202 REITs listados em bolsa disponibilizada pelo site suredividend.com, 107 atualmente possuem yield de pelo menos 4,8%.
Mas é importante ressaltar muitos desses ativos com elevado yield, ultrapassando até mesmo 20% de dividend yield, são do setor de mortgage (hipoteca), ou seja, possuem um elevado risco, sendo que alguns nomes estão com um alto payout e com possibilidade de corte dos dividendos. Dessa forma, não recomendo que o investidor procure por esses ativos. Entretanto, é possível encontrar bons nomes atualmente na faixa de 5% a 7%, sendo que atualmente mais de 40 ativos possuem um yield nesta faixa.
Ressalto também que o dividend yield é apenas uma das métricas que o investidor deve analisar. É um risco escolher um ativo apenas pelo yield. É importante avaliar a sustentabilidade do dividendo pago e suas perspectivas de crescimento, o portfólio do REIT, sua estrutura de dívidas, custo de capital, contratos com os inquilinos entre outras métricas.
Mas algum segmento específico dos REITs está com melhor oportunidade?
Basicamente todos os setores apresentam queda este ano devido ao cenário macroeconômico de juros altos. É difícil indicar um setor atualmente é o melhor, pois acredito que uma carteira diversificada em vários setores tem melhor desempenho. Mas hoje os setores de net lease e industrial possuem nomes interessantes para o estudo.
Mas por que os REITs estão em queda? É indicativo de problema no mercado imobiliário?
À exceção dos setor de datacenter, beneficiado pelos boom da Inteligência Artificial, a queda do preço dos REITs tem sido de certa forma generalizada desde 2022, sendo que a principal razão é o impacto da alta da taxa de juros.
Devido ao perfil dos REITs, que usualmente pagam dividendos de forma consistente, o mercado os considera como ativos parecidos aos de renda fixa (bond like). Com a alta dos juros, o custo de oportunidade está mais elevado, pois é possível receber juros mais altos em ativos de menor risco. Com isso, os preços dos REITs caíram para compensar o risco.
Dessa forma, considera-se que essa queda pode ser de maior impacto macroeconômico do que uma perda de fundamentos dos REITs. Enquanto os juros permanecerem altos, principalmente o título de 10 anos, a cotação dos REITs deve ser pressionada, mas à medida que o ciclo de aperto do Fed for encerrado a expectativa é de que os REITs se recuperem.
Importante ressaltar que os juros atualmente estão em um patamar elevado, mas em algum momento irá iniciar a sua redução. Com isso, para os investidores de longo prazo e mais pacientes, está pode ser uma boa janela para compra de ativos.
Quais os riscos para essa modalidade de investimento?
O principal risco hoje é macroeconômico, pois os juros impactam diretamente no valuation dos ativos devido a uma maior taxa de desconto.
Além disso, diferente dos fundos imobiliários, os REITs podem captar dívida para seu crescimento. Dessa forma, precisa avaliar o risco de alavancagem. Com os juros permanecendo mais altos por mais tempo, as dívidas hoje serão renegociadas com juros mais altos. Por isso é importante a avaliação da estrutura das dívidas da companhia, pois juros altos aumentam o custo da dívida, impactando o crescimento do REIT. Empresas menos alavancadas e com menor volume de dívida vencendo no curto prazo tendem a se beneficiar.
Mas cada setor e cada nome possuem suas características e riscos que deve-se analisar individualmente.
Para o investidor brasileiro, tem diferença na tributação de um REIT e uma treasury?
Segundo a atual regra de tributação dos ativos, os REITs são tributados de duas maneiras. A primeira é a tributação de 30% nos dividendos. A segunda é com relação ao ganho de capital, sendo que por enquanto é válida a regra de isenção em vendas de até R$35 mil reais mensais. Acima desse valor existe a tributação de 15% sob o lucro.
Com relação a treasuries, é utilizada a regra de ganho de capital com alíquota crescente de acordo com o rendimento. Caso o investimento seja realizado através de ETFs, valem as mesmas regras dos REITs.
Cabe ressaltar que a atual MP em andamento pode alterar a tributação desses investimentos a partir de 2024.
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Guilherme Morais
Analista CNPI 2682
