Ao investir nos Estados Unidos, é comum se deparar com termos que não fazem parte da rotina do investidor local, especialmente em ativos do setor imobiliário. Isso pode dificultar a entrada nesse mercado — mas não quando você conta com um glossário de REITs para se orientar.
AFFO, FFO, payout, occupancy rate… são muitos nomes novos que surgem logo nas primeiras análises desse tipo de investimento.
Ao contrário do que muitos pensam, entender esses conceitos não é um detalhe técnico. Eles influenciam diretamente a leitura dos resultados, a comparação entre ativos e a tomada de decisão do investidor.
A seguir, explicamos os principais conceitos e métricas usados na análise de REITs, com definições diretas e objetivas. Com isso, você vai ter mais clareza e segurança ao investir nesse mercado.
Ainda não sabe o que são os REITs e como eles funcionam? Veja nosso guia completo sobre essa classe de ativos!
Glossário de REITs: 12 principais termos explicados
1. Equity REIT
O primeiro termo do glossário de REITs é o Equity REIT. Trata-se de um REIT que possui e opera imóveis físicos, como, por exemplo:
- prédios comerciais;
- shoppings;
- residências.
Ele gera receita principalmente por meio de aluguéis recebidos de seus inquilinos. No entanto, esse modelo depende diretamente da gestão dos imóveis e da ocupação dos espaços.
2. Mortgage REIT (mREIT)
REIT que investe em crédito imobiliário, comprando hipotecas ou títulos lastreados em imóveis.
Ele não administra propriedades físicas, mas lucra com os juros pagos pelos empréstimos. Assim, é mais sensível às variações das taxas de juros.
3. Adjusted Funds from Operations (AFFO)
Medida que estima o fluxo de caixa real de um REIT. É calculada a partir do FFO, subtraindo despesas de capital recorrentes necessárias para manter os imóveis.
O AFFO é um indicador mais preciso para avaliar a capacidade do REIT de pagar dividendos consistentes.
4. Capitalization Rate (Cap Rate):
Taxa que indica a rentabilidade de um imóvel. É calculada dividindo a receita operacional líquida da propriedade pelo preço de compra. Cap rates mais altos sugerem retorno maior, mas também maior risco percebido.
5. Funds from Operations (FFO)
Métrica que mede o fluxo de caixa operacional de um REIT. Calcula-se adicionando depreciação, amortização e perdas na venda de ativos aos lucros, bem como subtraindo ganhos na venda de ativos e receitas de juros.
O FFO ajuda a entender o desempenho operacional da empresa e geralmente é apresentado por ação.
6. Net Asset Value (NAV)
Valor de mercado dos ativos do REIT, calculado como o total dos ativos menos o total dos passivos. O NAV serve para avaliar se os imóveis ou o fundo estão sendo negociados acima ou abaixo do valor real de mercado.
7. Net Operating Income (NOI)
Lucro operacional líquido de um imóvel ou de todo o portfólio do REIT. Calcula-se subtraindo todas as despesas operacionais da receita de aluguéis. O NOI mostra a rentabilidade do imóvel antes de considerar financiamento ou impostos.
8. Payout Ratio
Percentual do AFFO que o REIT distribui aos investidores como dividendos. Um payout muito alto pode indicar dificuldade futura para manter os dividendos, enquanto um payout equilibrado tende a ser sustentável.
9. Lease Duration (Prazo Médio dos Contratos)
Tempo médio restante dos contratos de locação dos imóveis. Quanto maior o prazo, maior a previsibilidade de receita e menor o risco de vacância.
10. Same Store Revenue
Receita proveniente das mesmas propriedades ao longo do tempo. Esse indicador permite comparar o desempenho de um mesmo grupo de imóveis entre períodos, mostrando se a empresa consegue aumentar aluguéis e manter ocupação.
11. Triple Net Lease (NNN)
Contrato em que o inquilino assume o pagamento de impostos, seguro e manutenção do imóvel, além do aluguel. Esse modelo reduz custos e riscos para o REIT e garante fluxo de caixa mais previsível.
12. Withholding Tax
Por último, mas não menos importante, temos o Withholding Tax entre os termos explicados neste glossário de REITs.
É um imposto retido na fonte sobre dividendos pagos a investidores estrangeiros (30% nos EUA). Assim, afeta o rendimento líquido recebido pelo investidor internacional.
