REITs: o que são, vantagens e como investir

Investir em imóveis nos Estados Unidos pode ser simples e acessível graças aos Real Estate Investment Trusts (REITs).

Eles permitem aplicar em diferentes tipos de ativos imobiliários, desde prédios comerciais e residenciais até títulos ligados ao setor, sem precisar comprar ou administrar propriedades diretamente.

Para investidores, os REITs oferecem a oportunidade de diversificar a carteira, receber renda periódica e participar do mercado imobiliário global de forma prática.

Entenda as características, funcionamento, vantagens e como investir nesse produto!

Quais são as características de um REIT?

Em resumo, Real Estate Investment Trust (REIT) é uma empresa que possui ou financia imóveis geradores de renda em diferentes setores imobiliários. Para ser classificado como REIT, precisa cumprir algumas condições:

• ter estrutura corporativa, com conselho de administração e CEO;
• distribuir pelo menos 90% do lucro tributável aos acionistas;
• obter no mínimo 75% da receita de investimentos imobiliários, como aluguéis, ganhos com hipotecas ou venda de imóveis;
• contar com no mínimo 100 acionistas.

Dessa forma, o REIT funciona como um veículo de investimento transparente, com fluxo de renda previsível e participação acionária diversificada.

Quais tipos de REITs existem?

Os REITs podem ser classificados em diferentes tipos, dependendo da forma de investimento e da estrutura de negociação:

• Equity REIT: investe diretamente em imóveis, como escritórios, shoppings e galpões, por exemplo;
• Mortgage REIT (mREIT): aplica em títulos e recebíveis lastreados em imóveis, como hipotecas;
• Mistos: combina investimentos em imóveis diretos (equity) e em títulos imobiliários (mortgage);
• REIT público não listado em bolsa: registrado na SEC, mas sem capital aberto para negociação;
• REIT privado: não registrado na SEC e sem capital aberto.

De certa forma, os REITs se parecem com os Fundos Imobiliários negociados no Brasil. Mas será que eles funcionam da mesma forma?

REITs x Fundos Imobiliários (FIIs)

E a resposta é: não, REITs e FIIs não são iguais. Podemos pensar nos REITs como os “primos gringos” dos fundos imobiliários brasileiros, mas com diferenças importantes que impactam risco, crescimento e oportunidades de investimento.

1. Estrutura e alavancagem

• REITs são empresas: podem comprar novos ativos usando patrimônio próprio ou dinheiro de terceiros via empréstimos, o que permite alavancar crescimento — mas também aumenta o risco.
• FIIs são fundos: a aquisição de novos imóveis depende apenas do caixa disponível, da venda de ativos ou da emissão de novas cotas. Fundos não podem se alavancar da mesma forma que REITs.

2. Distribuição de lucros

• REITs distribuem 90% do lucro anualmente;
• FIIs distribuem 95% do lucro, como manda a legislação brasileira.

3. Tamanho e escala do mercado

O mercado de REITs é gigantesco comparado aos FIIs:

• cerca de 170 milhões de norte-americanos investem em REITs via fundos de pensão ou contas de aposentadoria;
• mais de US$4,5 trilhões em ativos, sendo US$2,5 trilhões listados em bolsa;
• mais de 570.000 propriedades nos Estados Unidos pertencem a algum REIT.

No Brasil, o mercado de FIIs conta com cerca de 2,9 milhões de investidores e um valor de mercado de R$183 bilhões (dezembro de 2025).

Para ter uma noção, o Prologis, Inc., um dos maiores REITs, tem valor de mercado próximo de US$124 bilhões, isto é, maior que todo o mercado de FIIs no Brasil!

Em quais setores eu posso investir?

Os REITs permitem exposição a diversos setores do mercado imobiliário, muitos deles pouco comuns no Brasil. Atualmente, há 14 setores principais:

1. Data Centers (Centros de Dados)
2. Diversificados
3. Jogos e Entretenimento (Cassinos)
4. Saúde (Health Care)
5. Industrial (Logística e Galpões)
6. Hotéis e Resorts (Lodging/Resorts)
7. REITs de Hipotecas (Mortgage REITs – mREITs)
8. Escritórios (Office)
9. Residencial (Residential)
10. Varejo (Retail)
11. Self-Storage (Armazenagem)
12. Especializados (Specialty)
13. Telecomunicações (Torres de Telecom)
14. Florestal / Terras Florestais (Timberland)

Alguns desses setores se destacam justamente por não terem equivalentes comuns nos fundos imobiliários brasileiros, como, por exemplo:

• Self-Storage: nos EUA é comum alugar depósitos para armazenamento pessoal, criando oportunidades de renda recorrente;
• Florestal / Timberland: REITs que investem em plantações, colheita e fornecimento de madeira, por exemplo;
• Setores Especializados: cassinos, teatros, fazendas e outros ativos únicos.

Mas atenção: nenhum setor listado aqui é recomendação de investimento. Uma vez que o objetivo é mostrar a diversidade e as possibilidades que os REITs oferecem, revelando oportunidades que vão além do que os FIIs brasileiros costumam oferecer.

Por que investir em REITs?

Investir em REITs oferece acesso prático e diversificado ao mercado imobiliário, com vantagens que não se limita a compra direta de imóveis:

• Liquidez: ao contrário de imóveis físicos, que demandam processos longos e altos valores para serem vendidos, os REITs permitem comprar e vender ações diariamente, na quantidade que for adequada para você.
• Diversificação geográfica: com uma única ação, você pode ter participação em diversos imóveis nos EUA e em outros países, administrados por especialistas do mercado imobiliário.
• Diversificação setorial: prédios comerciais, galpões logísticos, shoppings, datacenters, lojas e muito mais — REITs permitem exposição a diferentes tipos de ativos.
• Investimento em dólar: adicione proteção cambial à sua carteira, reduzindo risco país.
• Pagadores de dividendos: historicamente, REITs distribuem dividendos consistentes, muitas vezes pagos mensalmente, oferecendo fluxo de caixa em dólar.

E o melhor: é possível começar com pouco dinheiro, pois o mercado norte-americano permite comprar frações de ações, tornando o investimento acessível mesmo para quem não dispõe de grandes capitais.

Como investir?

Existem basicamente duas formas de investir em REITs:

1. Investimento direto nos EUA: por meio de corretoras americanas, você pode comprar ações de REITs individualmente. Seja escolhendo os ativos que mais se alinham à sua estratégia, seja optando por ETFs, que oferecem diversificação instantânea em diversos imóveis e setores.
2. BDRs: para quem prefere simplificar, é possível investir por meio de BDRs (Brazilian Depositary Receipts), que representam ações de REITs no mercado brasileiro. A vantagem é a praticidade, porque não há necessidade de abrir conta no exterior. A desvantagem é que há menos opções e liquidez menor em comparação ao investimento direto.

Riscos de investir em REITs

Embora sejam excelentes para gerar renda em dólar e oferecer exposição ao mercado imobiliário americano, os REITs têm riscos que todo investidor precisa conhecer.

Sensibilidade à taxa de juros

Os REITs são sensíveis a ciclos de alta de juros. Quando as taxas sobem:

• aumenta o custo da dívida;
• reduz o valor presente dos fluxos de caixa;
• pressiona o preço das cotas.

Ainda que com fundamentos sólidos, os preços desses investimentos podem sofrer nesses períodos.

Alavancagem

Uma vez que os REITs podem captar dívida para crescer, níveis elevados de alavancagem aumentam o risco:

• pressionam o fluxo de caixa;
• limitam o crescimento dos dividendos;
• aumentam a vulnerabilidade em cenários de juros altos.

Indicadores como Dívida/EBITDA e o cronograma de vencimentos são essenciais. Uma referência comum é manter essa relação abaixo de 6x.

Riscos operacionais e vacância

A geração de renda depende da ocupação dos imóveis. Crises econômicas, mudanças no comportamento do consumidor ou transformações estruturais, por exemplo, podem aumentar a vacância e reduzir receitas.

Quais REITs escolher?

Há mais 1.000 REITs listados globalmente — cerca de 200 apenas nos Estados Unidos e quase 30 no S&P 500. Com tantas opções disponíveis, escolher onde investir pode ser confuso. 

Entretanto, você não precisa fazer isso sozinho.

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