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Um segmento do mercado de fundos imobiliários que vem ganhando cada vez mais destaque é o de renda urbana. Os imóveis desses fundos se constituem, em sua maioria, de grandes lojas de varejo, localizados em cidades com um alto adensamento urbano. 

São imóveis, ainda, que estão inseridos em grandes áreas de terreno disponível, em relação à área construída, o que propicia um potencial de valorização futura bastante interessante, especialmente ao viabilizar projetos de expansão nesses espaços livres. Além disso, vale lembrar que terreno não deprecia, pelo contrário, só tende a se valorizar com o tempo.   

Um outro destaque sobre essa vasta área de terreno disponível é que isso oportuniza a construção de verdadeiros galpões logísticos e de armazenagem. Esses depósitos, no meio de grandes centros urbanos, por sua vez, propiciam uma maior rapidez na entrega de produtos adquiridos pelo e-commerce, diminuindo, inclusive, os custos com fretamento.

Além disso, diferentemente da maioria dos imóveis dos fundos de tijolo tradicionais, para os fundos de renda urbana, o fator tempo é um componente que agrega valor para esse tipo de imóvel, já que, quanto mais velho o ponto comercial fica, mais ele se estabelece na região. Por outro lado, não podemos dizer o mesmo em relação a fundos que possuem muitos galpões de armazenagem, nos quais, ao longo do tempo, são cada vez mais necessárias reformas para adaptação e reestruturação do espaço.

Os inquilinos dos imóveis dos FIIs de renda urbana também são um elemento bem atrativo, sendo, em sua maioria, grandes redes de varejo, tanto de roupas, quanto alimentícios, e também de “atacarejo”. Por isso, uma das principais características desse segmento acaba sendo a versatilidade e a adaptabilidade dos imóveis, para servir a inquilinos dos mais distintos segmentos. 

Nesse sentido, uma notícia do final de maio que chamou bastante atenção do investidor foi a veiculada no fato relevante da TXRF11, que anunciou um projeto de desenvolvimento imobiliário, firmando um compromisso de aquisição e desenvolvimento, de dois imóveis, especificamente. 

Essa operação é a chamada “buil to suilt”, na qual o fundo desenvolve o imóvel com os padrões estabelecidos com o inquilino, para posterior alocação. O locatário, dessa vez, será a Obramax, do grupo Leroy Merlin.

Isso só revela a versatilidade dessa tese, uma vez que o inquilino está inserido segmento “home building”, sendo totalmente pertinente para o fundo atender esse setor. Assim, o TRXF11 acaba diversificando o segmento de atuação dos seus inquilinos, “desconcentrando” um pouco a alocação do Grupo Pão de Açúcar, revelando uma elevada concentração de renda relacionada ao varejo alimentício

Por outro lado, faz todo o sentido para o inquilino, especializado no “atacarejo” para o mercado de materiais de construção, alugar um imóvel nos grandes centros urbanos, onde existe uma grande densidade demográfica, com alto fluxo de pessoas e carros.

Um outro FII de renda urbana que merece ser citado é o EVBI11 que, apesar de ainda pequeno, aposta no segmento de “varejo com foco no consumo essencial das famílias”.

 Assim, o fundo loca seus imóveis, principalmente, para varejistas de alimentos e também para um grande complexo da área de saúde (que oferece atendimento em consultórios de diversas especialidades médicas, centro de tratamento oncológico, clínica dermatológica, além de realizar análises laboratoriais, exames diagnósticos por imagem e ser um centro de reprodução humana).

Contudo, um ponto de cautela que devemos observar nos maiores fundos desse segmento é a sua alavancagem. Muitas das vezes ela é realizada com o objetivo de comprar mais imóveis. Entretanto, a alavancagem é algo que deve estar presente na análise do investidor mais atento, especialmente quando ela é realizada com carência de juros, que impacta os rendimentos futuros.

E é nesse ponto que a gestão entra como um fator determinante, uma vez que ao realizar a alavancagem, é necessário estar atento para o casamento da dívida com o dos contratos. E quando falamos nesse casamento, temos que focar a análise tanto para o prazo de duração dos contratos, quanto ao índice de reajuste. 

E é exatamente essa preocupação que vem demonstrando a gestão do TRX (TRXF11) e do CSHG (HGRU), que conseguem equilibrar essa relação dos contratos com a dívida.

A tese da renda urbana, portanto, vem ganhando cada vez mais espaço no mercado de fundos imobiliários e, apesar da alavancagem, que aumenta o risco potencial do fundo, vem garantindo retornos compatíveis com esse risco, a ponto de os principais fundos desse segmento superarem a rentabilidade da maior parte de fundos de tijolo.