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Olá pessoal!

É uma honra fazer a minha primeira publicação na VG Research e hoje eu gostaria de falar um pouco dos principais pontos de análise em um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) de Tijolo.

Vou começar a reflexão propondo algumas perguntas que devem ser feitas logo no início do estudo de um fundo de tijolo:

• Dentro do fundo, quantos imóveis ele tem? Qual é a vacância? Qual o padrão construtivo? Onde estão localizados?
• Qual o patrimônio líquido do fundo?
• A quais empresas ele está exposto?
• Qual é a receita gerada por cada um dos inquilinos?
• Tem algum inquilino que representa uma fatia muito grande desse share, a ponto de, se ele sair, o fundo ter algum problema? 
• Existe algum rendimento não recorrente na demonstração de resultado que é significativo? 
• Quanto que se está pagando hoje pela geração futura de caixa?
• Qual a liquidez média diária do fundo?
• Que taxas são cobradas e quanto é cada uma?
• Qual é o histórico da gestora?
• Qual o yield anualizado do fundo? Os rendimentos possuem uma certa estabilidade e vêm crescendo de maneira a incorporar a inflação?
• Qual é a tipicidade e o vencimento dos contratos?

Esse é um checklist básico das perguntas a que o investidor deve se submeter no momento de decidir se irá se tornar cotista de um fundo. 

É interessante notar que, tradicionalmente, a qualidade e a localização do imóvel é um dos aspectos que nossa atenção deve estar direcionada. Não devemos olhar exclusivamente para o inquilino, sendo que uma dependência muito grande em relação a algum pode se tornar algo prejudicial para a saúde do FII. O bom inquilino é consequência do bom imóvel.

E como saber se um imóvel é bom? Para isso existe o conhecido “teste do imóvel”. Se a vacância gerada por um inquilino não dura muito tempo ou, ainda, se antes mesmo do inquilino sair o imóvel já é alugado para outro, o FII passou no teste. 

É o caso do LVBI11, o fundo de logística da VBI, que no seu relatório gerencial de março/2022 divulgou que foi celebrado um novo contrato de locação para um módulo (3.194 m²) do G7 do Ativo Extrema, que possui previsão de desocupação só para maio/2022. Isto é, 2 meses antes de um inquilino sair, o imóvel estava alugado para outro.  

Além disso, um outro ponto que vem tomando cada vez mais relevância é a gestora. A gestora de um fundo é a responsável por tomar as principais decisões, envolvendo a compra e venda de imóveis, a realização de retrofit, a alocação do portfólio, a negociação de aluguéis e a busca de novos inquilinos; diferentemente da empresa administradora, que lida com questões como a divulgação de informação, a elaboração dos informes mensais, a apresentação das demonstrações contábeis, a contratação de auditores, a escrituração das cotas, etc.

Perceba que, quem vai realmente tomar as decisões estratégicas de um FII é o gestor, e por isso o seu papel vem ganhando corpo, sendo a análise de seu histórico um indicativo de um maior ou menor risco, comparativamente ao seu retorno. 

Atualmente, é muito comum que uma mesma empresa seja gestora de mais de um fundo imobiliário, e o seu histórico em relação a um FII pode ser determinante para a decisão do investidor de ser cotista de outro FII da mesma gestora.

Por exemplo, é o caso de alguma gestora, que cobra taxa de performance, girar o patrimônio, vendendo imóveis importantes para a estratégia do FII, com o objetivo de gerar ganho de capital e superar o benchmark e, com isso, lucrar com a taxa.  Se uma gestora tem esse tipo de conduta em relação a um determinado FII, liga-se um alerta para outro FII de sua gestão. Evidentemente, que não necessariamente a gestão dos fundos é feita pela mesma pessoa. Entretanto, a gestora é sempre um indicativo da governança e da cultura organizacional a que seus diretores estão expostos.

Portanto, historicamente a qualidade do imóvel sempre foi (e será) um importante fator que deve ser levado em conta na análise de um FII de tijolo, assim como sua localização. No entanto, com o desenvolvimento da indústria de FIIs no Brasil, o gestor vem assumindo um papel significativo, uma vez que é ele quem desenvolverá a estratégia de investimentos do FII, que deve sempre estar alinhada com o portfólio de imóveis.

Luan Alves