Os REITs do setor de shopping centers, também denominados de strip centers, se caracterizam como locais ao ar livre e são diferentes das propriedades de malls, que conhecemos no Brasil como shoppings. O principal modelo de negócios é o de um espaço aberto, com uma loja principal, denominada de âncora. Normalmente é um grande nome do varejo, como por exemplo um Walmart, com diversas outras pequenas lojas e um estacionamento. Usualmente os REITs de strip center possuem características e riscos diferentes dos REITs de mall, pois eles possuem inquilinos que são menos expostos ao e-commerce, por exemplo.
REITS no Cenário da Pandemia
Entretanto, com a chegada da pandemia, como a receitas das lojas dependem diretamente do fluxo de clientes, o fechamento e medidas preventivas de isolamento afetaram a sua operação de forma considerável. Atualmente o setor possui 16 REITs listados em bolsa. Os três nomes mais importantes são o Kimco Realty (NYSE: KIM), Regency Centers (NYSE: REG) e Federal Realty (NYSE: FRT).
Nos Estados Unidos, a pandemia surgiu como o período mais crítico do setor. Pois passados os anos de grande crescimento e investimento em novas propriedades, entre os anos de 2017 e 2019, o número de fechamento de lojas já era maior do que o de abertura. Em 2020 foram fechadas 9.500 lojas e foram abertas 3.000.
Reabertura econômica
Mas com o processo de reabertura da economia, os REITs entraram em um novo ciclo de crescimento, alimentado principalmente pelos estímulos do governo e período de juros baixos. Com isso, o setor reagiu rapidamente, encerrando o ano de 2022 com a abertura de 5.100 novas lojas, superando o número de 2.600 fechamentos. Além disso, o ano de 2023 tem mostrado resultados positivos. Além da reabertura, uma das formas de aproximar o público tem sido a de utilizar os locais como alternativas para retirada de mercadorias. Servindo como pequenos centros de distribuição, principalmente para os imóveis que possuem boa localização.
Como o investimento em novas propriedades tem sido pequeno nos últimos anos, os REITs têm realizado aquisições. Grandes nomes do setor tem sido destaque. Em agosto, o Regency Centers comprou o Urstadt Bidlle por US$1,4 bilhão. Na última semana o Kimco, maior REIT do setor em valor de mercado, anunciou a compra do RPT Realty no valor de US$2 bilhões.
Retorno de investidores para REITs
Considerando o retorno recente para os investidores, muitos REITs que tiveram quedas de até 50% em março de 2020, recuperam o patamar de 2019 ainda em 2021 ou 2022. Porém, o atual ciclo de aberto monetário impactou o preço dos ativos ao longo dos últimos meses, assim como tem sido para toda a classe de REITs.
Mas os fundamentos das empresas têm se mantido, apesar da reação de pessimismo em relação ao varejo. Uma vez que os resultados trimestrais foram, em média, positivos, sendo que muitos nomes apresentaram crescimento de importantes métricas. Tais como Funds From Operations (FFO) e Net Operating Income (NOI), mesmo em meio ao ambiente monetário mais apertado. Tem-se registrado renovações de contratos com até 10% no aumento dos aluguéis e um nível de ocupação médio de 95%, acima do observado em 2019. O principal risco para o setor é a manutenção dos juros mais altos por um período mais prolongado.
Dividend yield
Com relação aos dividendos, o dividend yield médio do setor atualmente é de 4,5%. Os REITs de strip center podem ser uma boa alternativa para os investidores que procuram renda passiva em um setor diferente para o costume do brasileiro, pois não existem tantos locais assim no Brasil.
Porém, como estão em um setor cíclico, onde o fluxo de pessoas geralmente aumenta em momentos de economia aquecida e com maior poder de compra da população, alguns nomes do setor podem optar por reduzir os dividendos em momentos de instabilidade, a fim de manter a estabilidade dos negócios. Por exemplo, o Kimco Realty cortou seus dividendos em 2020, sendo que o pagamento realizado em 2023 ainda permanece distante do realizado até 2019.
Entretanto, existem nomes que se destacam. Como o Regency Centers que conseguiu manter seu nível de pagamento e o Federal Realty, maior referência do setor em relação ao pagamento de dividendos. Ele é considerado um dividend king, pois paga dividendos crescentes a 56 anos, o maior dentro de todos os REITs listados em bolsa. Por isso, ao escolher investir no setor, é importante avaliar diversos nomes para entender as principais diferenças nas operação e quais empresas estão mais bem posicionadas para enfrentar o atual momento macroeconômico.
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Guilherme Morais
Analista CNPI 2682
