O mercado imobiliário apresenta diversas diferenças com o mercado acionário, pois, além de serem ativos diferentes, eles apresentam dinâmicas e estruturas próprias de cada setor. Dessa forma, é preciso adequarmos alguns dos indicadores que utilizamos para as ações para que possam representar o mercado imobiliário de maneira mais apropriada.
Com isso, uma das principais métricas utilizadas para a avaliação do fluxo de caixa gerado por empresas do setor imobiliário, principalmente pensando nos REITs, são o Fund From Operations (FFO) e o Adjusted Funds From Operations (AFFO). Estas métricas são mais importantes do que o lucro líquido dessas empresas, pois como o efeito contábil da depreciação e amortização são relevantes em seus balanços, o lucro líquido não é considerado um dado de alta confiabilidade.
Pensando nisso, vamos conversar a respeito do AFFO? Mas antes de começarmos, caso você tenha interesse em saber o que é o FFO, acesse aqui.
O entendimento do FFO é fundamental para entendermos sobre o AFFO, pois os dois conceitos são muito parecidos.
Uma empresa do setor imobiliário pode gerar receita através de várias formas, seja pelos aluguéis, venda de imóveis, títulos, recebíveis lastreados no setor imobiliário entre outros. Por isso, ao analisar o balanço e demonstrativos financeiros dessas empresa é comum vermos diversas linhas e fontes de receita.
Entretanto, cada empresa tem uma fonte de receita que é principal do negócio, a depender do setor na qual ela está inserida. Por exemplo, uma empresa que tem imóveis para locação terá como principal fonte de receita os aluguéis de seus imóveis, mas nada impede da empresa efetuar uma venda e obter lucro. Mas a venda neste caso é um não recorrente, por não se tratar de algo comum para a empresa.
Dessa forma, para o cálculo do FFO e do AFFO é correto utilizarmos apenas as receitas vindas de aluguel, pois uma venda de imóvel não é fonte primária de receita, ou seja, fonte de receita da operação.
O AFFO numa tradução livre é considerado como o fluxo de caixa das operações ajustado. Ou seja, este indicador nos mostra o fluxo de caixa gerado a partir de sua operação. Ele é considerado basicamente igual ao FFO, mas levando em consideração outros custos, sendo considerado uma métrica mais precisa para o valuation de REITs.
Cálculo
De modo geral, seu cálculo é feito pela seguinte fórmula:
AFFO = FFO + aumentos dos aluguéis – investimentos no imóvel – despesas com manutenção
FFO e AFFO
O FFO é considerado como a capacidade que um REIT tem de gerar fluxos de caixa a partir de suas operações, ou seja, descontando ganhos com a venda de imóveis e juros de rendimentos. Entretanto, o AFFO realiza um ajuste que deixa a métrica mais “refinada”, pois desconsidera alguns gastos necessários para manter a qualidade do imóvel, como despesas de melhoria e manutenção.
Exemplo
Consideremos os seguintes dados:
Um REIT divulgou um lucro líquido de US$50.000,00, depreciação e amortização de US$15.000,00, um ganho com a venda de imóveis de US$35.000,00, anunciou um rendimento de US$5.000,00 em seus investimentos e realizou gastos de manutenção de US$5.000,00.
Dessa forma, o cálculo de seu FFO é o seguinte:
Funds From Operation FFO=50.000+15.000-35.000-5.000-5.000=20.000,00
Com isso, seu AFFO é de US$20.000,00.
Ou seja, num determinado período esta empresa foi capaz de gerar um montante de US$20.000,00 a partir de sua operação.
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Guilherme Morais
Analista CNPI 2682
