Cap rate é uma abreviação do termo em inglês “capitalization rate”, que significa taxa de capitalização. De forma simples, ele infere quanto o determinado imóvel retorna de capital em relação ao montante investido.
O cálculo do cap rate é expresso pela equação abaixo:
(Total recebido de aluguel em 12 meses / Valor do imóvel) x 100
Exemplo: imagine um apartamento comprado por R$ 1 milhão e alugado por R$ 5 mil por mês. Em um ano, a renda de aluguel será de R$ 60 mil, que dividida por R$ 1 milhão resultará em 0,06. Multiplica-se por 100 e chega-se a 6%.
Esse indicador pode também ser utilizado para o investidor avaliar o quanto a carteira dele está rendendo no ano atual, modificando o valor do imóvel pelo valor do seu portfólio. Na indústria de Fiis, o aluguel é substituído pela receita de locação imobiliária e o valor do ativo é o valor de venda (ou de mercado) de um empreendimento.
Fatores que impactam a receita imobiliária como as revisões de índices inflacionários (IPCA, IGPM), alterações na taxa de vacância e inadimplência, além do próprio valor do imóvel tendem a afetar a equação. Teoricamente, quanto maior o valor do aluguel e menor o valor do ativo, melhor será para o investidor.
E como analisar na indústria de FIIs?
O Cap rate não é um indicador único, ele deve ser analisado conjuntamente com outros indicadores, saber identificar o segmento de atuação (lajes, logísticos, papel, shoppings), a qualidade do ativo, liquidez, localização, são ferramentas importantes para a tomada de decisão.
E mesmo parecendo paradoxal, quanto maior a qualidade do ativo, menor o risco intrínseco ao investimento e menor tende a ser o cap rate exigido na transação. Já houve casos por exemplo de imóveis Triple A na Faria Lima, sendo negociados a relação CAP rate de 5.5%, o que é extremamente baixo.
Já em regiões onde a vacância costuma ser mais elevada, como é o caso de Alphaville em SP e a Barra da Tijuca no Rio, o cap rate fica mais próximo de 8.5%, quanto maior o risco na compra (vacância, inadimplência) maior tende a ser o retorno exigido.
O mais correto seria comparar a o Cap Rate com a rentabilidade de longo prazo dos títulos públicos, considerado o ativo livre de risco da economia, esperamos que o cap rate dos Fiis ofereça um prêmio para essa classe de ativos.
Como pode ser visto na imagem abaixo, os juros reais da economia brasileira oscilaram entre 3% e 7.5% nos últimos 12 anos. Esperamos então transações acima de 6% de CAP Rate dentro da indústria de FIIs.
Outro exemplo foram as transações recentes que a Aliansce Sonae pagou cerca de 6,7% de cap rate para aumentar a sua participação no shopping Leblon (Triple A). E recentemente está ocorrendo a fusão da empresa com a concorrente BR Malls, que é avaliada a um cap rate de 14%.
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São 6 carteiras recomendadas separadas em 4 categorias de ações: dividendos, valorização, small caps, microcaps, fundos imobiliários e fundos imobiliários high yield. Essa é uma excelente alternativa para investidores que querem construir uma carteira bem completa, diversificada, com uma boa renda passiva e aproveitando as oportunidades de valorização da bolsa.
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Luan Alves
