Um tema sempre presente em nossas vidas é a decisão da compra de um imóvel.
Para a maioria das pessoas, essa é a decisão financeira mais importante da sua vida e para realizar tal sonho muitos cidadãos se comprometem por 20,30 anos a um financiamento Imobiliário.
O que vamos tratar nesse texto são, os principais fatores econômicos que comprovam o porquê NÃO É a melhor decisão financeira, comprar um imóvel quando comparamos com as alternativas de investimento na indústria de Fundos Imobiliários.
Estaremos analisando friamente a ótica de investimento.
Motivo 1) Fundos Imobiliários são mais seguros
Quando o investidor compra uma cota de um fundo imobiliário ele se torna cotista de um fundo que por sua vez possui vários ativos.
Um fundo de investimento capta recursos dos seus investidores, busca oportunidades de negócios no mercado imobiliário e obtém Lucros nas suas operações, sendo assim um investidor é capaz de diluir custos imobiliários assim como compartilha o seu resultado econômico.
Por exemplo o Fundo XP Malls possui 15 empreendimentos, todos em Capitais e diversificados regionalmente, conforme imagem abaixo.
O investidor que decide investir sozinho em um imóvel, assume todo o risco do investimento, risco com relação a Localização desse imóvel, risco com o Locatário que pode se tornar inadimplente ou até deixar o imóvel vago, risco de competição com uma oferta grande de empreendimentos na região.
Atualmente com cerca de R$ 92,25 você já pode se tornar cotista do XP Malls, um fundo com uma excelente gestão e a um custo inicial baixo.
Um imóvel físico custaria algumas centenas de milhar.
Motivo 2) Fundos Imobiliários possuem mais liquidez.
A bolsa de valores possui uma abundância de liquidez, vários ativos são negociados R$ milhões e milhões todos os dias.
A liquidez é uma métrica importante nos investimentos, ela mensura a agilidade com que você transforma seu bem em dinheiro.
A título de curiosidade a liquidez média diária do fundo XP malls no último relatório mensal foi de R$ 3,3 milhões, ou seja, um investidor seria capaz de liquidar uma posição de até R$ 3 milhões, transformando-a em caixa no mesmo dia.
Enquanto um imóvel físico segundo a ABRAINC (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) leva cerca de 16 meses para ser vendido.
Motivo 3) Fundos Imobiliários possuem mais rendimento.
Os fundos Imobiliários possuem rendimentos superiores (com risco menor), ainda mantendo o exemplo o fundo XP Malls distribuiu no último mês cerca de 0,75% de Juros, se anualizarmos esse valor alcançaremos 9% a.a.
Como já visto as receitas são diversificadas, o fundo possui dezenas de ativos e diversos clientes dos mais variados segmentos.
No último resultado mensal a vacância se encontra em 3,9% e a inadimplência liquida em 0,9% reforçando a robustez do ativo.
Indo um pouco além, a carteira de Fiis da VG Research possui um Dividend Yield Projetado em 10.3% e esse fator não considera o ganho da capital do investidor, temos ativos rendimento High Grade com rendimento de até 18% ao ano.
Outro fator importante, é que até esse momento os rendimentos de ações e Fundos Imobiliários são isentos de Impostos.
Quando comparamos com o rendimento de imóveis físicos, também vemos que eles deixam a desejar nesse aspecto. Como podem ver abaixo na pesquisa recente realizada pelo Quinto Andar, o rendimento de imóveis residenciais em SP e no Rio ficam ao redor de 4% a 5% ao ano.
Esses valores são brutos (O investidor precisa pagar Imposto de Renda além de custos com imobiliária quando houver).
Além disso, a taxa de vacância dos imóveis residências atingem níveis superiores a 20% em várias regiões dessas cidades, aumentando o risco para o locatório, fazendo ele assumir o ônus do custo fixo do seu investimento sozinho.
No comparativo, estamos falando de 5% a 6% ao ano a mais de rendimento com menos risco, em efeitos práticos sabe o que significa?
Exemplo: Um investidor decide adquirir um imóvel em São Paulo para locação, ele investe por exemplo R$ 500 mil em um apartamento (Hoje isso seria equivalente a um apartamento de 50 m²).
Ao colocar seu imóvel para alugar ele terá um rendimento bruto aproximado de R$ 25 mil, ou seja R$ 2.080/mensais, se considerarmos os encargos esse rendimento pode cair para R$ 1.500/mensais.
Se o mesmo investidor utiliza a carteira de Fundos Imobiliários da VG, ele receberá um rendimento de 10,3% ao ano (líquido de impostos), com os mesmos R$ 500 mil reais investidos, ele poderia ter uma renda de R$ 51.500/anuais ou R$ 4.290/mensais.
Esse valor é mais do que o dobro do anterior, se considerar os custos chega a quase 3x mais!
Essa diferença ao longo do tempo beneficia muito o investidor de Longo Prazo, aumentando o seu poder de compra muito acima da inflação e possibilitando ele adquirir mais bens e serviços no futuro.
Motivo 4) Fundos Imobiliários valorizam mais.
Os fundos Imobiliários entregaram uma valorização superior, o Ifix (índice de fundos imobiliários) foi criado em Setembro de 2012.
praticamente no auge do setor e comemora 10 anos no próximo mês. Desde então o índice apresentou um crescimento de 88% na sua cota, sem considerar o re-investimento do ativo, conseguindo bater a inflação no período.
Se compararmos com o índice FipeZap+ (índice de abrangência nacional que acompanha os preços de imóveis residenciais), tivemos uma valorização de aproximadamente 37% durante essa década (abaixo da inflação que foi de 66%), conforme pode ser visto abaixo.
Se considerarmos as 2 das maiores cidades do país Rio e São Paulo, tivemos um crescimento de 1.5% e 4.1% ao ano respectivamente, nos imóveis nessas regiões na última década.
Sendo assim, da ótica Financeira os Fundos Imobiliários foram investimentos melhores na última década e tem tudo para continuar sendo futuramente, estamos em um momento de Dividend Yield histórico no IFIX.
Os fundos imobiliários se apresentaram como uma alternativa mais segura, com maior retorno, com maior Liquidez e maior potencial de valorização para os seus investidores.
Para maiores dúvidas e esclarecimentos conte com o time da VG Research, siga a gente nas nossas redes.
Luan Alves
