O investidor que decide investir no exterior provavelmente irá se deparar com uma classe de ativos bastante interessante, principalmente para quem investe para o longo prazo, visando o recebimento de renda passiva, que são os REIT.
Mas caso, você não conheça sobre este tipo de investimento, te convido antes a ler este artigo onde conversamos em detalhes a respeito.
Dessa forma, assim como realizamos a análise de empresas, existem diversas métricas e métodos para fazer o valuation e análise de um REIT. Pensando nisso, vamos passar por seis importantes métricas de avaliação?
- Funds From Operations (FFO)
Esta é, provavelmente, a métrica mais utilizada por analistas. Numa tradução livre, o FFO é o fluxo e caixa das operações, ou seja, este indicador nos mostra o fluxo de caixa gerado a partir de sua operação. Uma empresa do setor imobiliário pode gerar receita através de várias formas, seja pelos aluguéis, venda de imóveis, títulos, recebíveis lastreados no setor imobiliário entre outros. Por isso, ao analisar o balanço e demonstrativos financeiros dessas empresa é comum vermos diversas linhas e fontes de receita.
Entretanto, cada empresa tem uma fonte de receita que é principal do negócio, a depender do setor na qual ela está inserida. Por exemplo, uma empresa que tem imóveis para locação terá como principal fonte de receita os aluguéis de seus imóveis, mas nada impede da empresa efetuar uma venda e obter lucro. Mas a venda neste caso é um não recorrente, por não se tratar de algo comum para a empresa.
E para o cálculo de FFO deste exemplo, é correto utilizarmos apenas as receitas vindas de aluguel, pois uma venda de imóvel não é fonte primária de receita, ou seja, fonte de receita da operação. Mas fique tranquilo que vamos conversar sobre como é feito o cálculo e trabalhar com um exemplo, assim o conceito fica mais fácil de ser entendido.
Caso você tenha interesse em saber em detalhes sobre o FFO, sugiro a leitura do seguinte texto.
- FFO Payout
Entendido o conceito de FFO, o FFO payout é um conceito simples e importante. Se cálculo é feito a partir da divisão do dividendo por ação pago pelo FFO por ação da empresa.
Podemos interpretá-lo de forma análoga ao payout das empresa em relação ao seu lucro líquido. Por exemplo, uma empresa que possui um FFO payout de 80% indica que 80% de seu FFO é pago aos seus acionistas em forma de dividendos.
Quanto maior este índice, maiores serão os dividendos e o dividend yield do REIT. Mas é importante sempre avaliar se um alto payout é sustentável, pois caso a empresa mantenha um alto nível de pagamento com um crescimento mais baixo de FFO, pode ser que um corte de dividendos seja necessário.
Dessa forma, é sempre interessante buscarmos por empresas com um índice saudável de payout, a fim de que estes dividendos sejam seguros e crescentes ao longo do tempo.
- Ocupação e qualidade dos inquilinos
Neste quesito é importante avaliarmos dois pontos: a qualidade dos inquilinos e a diversificação entre eles.
A qualidade está diretamente relacionada a bons inquilinos que pagam seus aluguéis em dia e não comprometem o fluxo de caixa de empresa. Um bom exemplo recente para os fundos imobiliários são os fundos que tem as Lojas Americanas em carteira e agora estão verificando atrasos em seus pagamentos. Dessa forma, quando mais inquilinos o REIT ou fundo imobiliários possuir, melhor será.
Com relação ao número de inquilinos, o risco do REIT é diferente caso o seu principal inquilino represente 3% ou 20% de sua receita, dessa forma, quanto mais diversificada a sua receita, menor o risco de inadimplência.
- Planos de crescimento
O principal combustível para o aumento de FFO e dividendos é o crescimento do portfólio e a capacidade de aumento do preço dos aluguéis ao longo do tempo. Com isso, é sempre importante a avaliação sobre os planos de crescimento do REIT no longo prazo. Outra forma possível para crescimento do REIT é um controle efetivo de seus principais custos.
- Estrutura patrimonial
Diferente os fundos imobiliários, os REIT podem captar recursos através de dívidas, com isso, a avaliação de sua estrutura patrimonial é importante, pois é preciso avaliarmos o grau de alavancagem financeira, o prazo de vencimento de suas dívidas e juros pagos entre outros aspectos de seu balanço patrimonial.
Utilizar de dívidas para o crescimento é um caminho interessante, entretanto, deve ser acompanhado de um bom planejamento financeiro, pois caso o REIT tenha mais dívidas do que ele é capaz de honrar seus pagamentos, ele pode ser obrigado a captar novas dívidas normalmente com taxas de juros mais altas ou então precisar vender propriedades em momentos não oportunos.
- Crescimento dos dividendos
Uma forma simples de avaliar se o REIT está crescendo de forma saudável e sustentável é a partir da análise do crescimento de seus dividendos, pois para que a empresa tenha cada vez mais capacidade de repassar parte de seu lucro na forma de dividendos, é preciso que ela esteja crescendo seu FFO, esteja comprando novas propriedades e esteja com um índice de alavancagem dentro de sua capacidade de pagamento.
Apenas as seis métricas elencadas neste texto não são suficientes para a compra das ações de um REIT, mas bons resultados para estes itens indicam um ativo de qualidade. Para finalizar o investimento, realizar a compra das ações com um preço e margem são os pontos fundamentais para redução de risco do investimento.
Caso você tenha interesse em ter acesso a uma carteira com ações e REITs com foco em dividendos, te convido a conhecer a carteira da VG Dividendos em Dólar.
Para maiores dúvidas e esclarecimentos conte com o time da VG Research, siga a gente nas nossas redes.
Guilherme Morais
Analista CNPI 2682
