O Real Estate Investment Trust (REIT) é a classe de ativos para investimento no setor imobiliário nos Estados Unidos. Ou seja, com os REITs é possível investir em vários tipos de investimentos imobiliários, como imóveis e títulos relacionados ao mercado imobiliário.

Mas antes de entrarmos em mais detalhes é preciso atentar para algumas definições, pois nem todo investimento imobiliário é um REITs, pois algumas condições devem ser atendidas. Por definição, um REIT é uma empresa que possui ou financia imóveis geradores de renda em uma variedade de setores imobiliários, sendo que as principais características que classificam um investimento como um REIT são:

• REIT são empresas, ou seja, sua estrutura é composta por uma governança corporativa, com um conselho de administração e um CEO;
• Precisam distribuir ao menos 90% do seu lucro tributável aos acionistas;
• Ao menos 75% de sua receita deve ser obtida em investimentos imobiliários, sejam aluguéis, ganho com hipotecas ou venda de imóveis;
• Ter no mínimo 100 acionistas.

Existem três tipos de REITs:

• Equity REIT: empresa que investe diretamente em imóveis, como escritórios, shoppings, galpões entre outros;
• Mortgage REIT: neste caso os investimentos são em títulos e recebíveis lastreados em imóveis, como os de hipoteca (mortgage).
• Mistos: o REIT investe uma parcela em equity e o restante em mortgage;
• REIT público e não listado em bolsa: nesse caso o REIT é registrado na SEC, porém não tem seu capital aberto para negociação em bolsa;
• REIT privado: empresas que não são registradas na SEC e não tem capital aberto.

Pensando assim, os REITs se parecem muito com os Fundos Imobiliários negociados aqui no Brasil. Mas será que eles são iguais?

REITs x Fundos Imobiliários (FIIs)

E a resposta é não! REITs e FIIs não são iguais, pois cada um tem características que diferenciam entre si. Dessa forma, podemos considerar os REITs um “primo gringo” dos FIIs.

A primeira diferença é que os REITs são considerados como empresas que atuam no mercado imobiliário, ou seja, é possível comprar novos ativos seja com seu patrimônio próprio ou com o dinheiro de terceiros, via empréstimos. Dessa forma, os REITs podem alavancar seu patrimônio com dívidas, o que acelera o processo de crescimento, assim como o risco que tende a ser maior.

Já os FIIs – como o próprio nome diz – são fundos, dessa forma a compra de novos ativos é feita apenas a partir de seu próprio patrimônio, utilizando caixa, com a venda de algum ativo ou através da emissão de novas cotas. Fundos não podem utilizar de alavancagem para o seu crescimento.

Como vimos no início, um REIT deve distribuir anualmente 90% de seu lucro, enquanto os FIIs devem distribuir 95% de seu lucro.

Mas destaco como principal diferença o tamanho do mercado dos REITs em relação aos FIIs. Segundo a National Association of Real Estate Investment Trusts (Nareit), principal associação que lida com a indústria de REITs nos Estados Unidos, aproximadamente 145 milhões de norte-americanos investem em REITs através de fundos de pensão ou em outros tipos de contas para aposentadoria. No Brasil temos aproximadamente 1,6 milhão de investidores.

Os REITs têm valor de mercado estimado em mais de US$2,3 trilhões em ativos nos Estados Unidos, sendo mais de US$1,35 trilhão listados em bolsa. Ademais, são mais de 500.000 propriedades nos Estados Unidos que pertencem a algum REIT. 

O valor mercado de FIIs, segundo dados de dezembro de 2021 divulgados pela B3, é de aproximadamente de R$159 bilhões, distante ainda do valor de mercado dos REITs.

Para se ter uma ideia do tamanho do mercado imobiliário americano, um dos maiores REITs negociados é o Prologis, Inc., cujo valor de mercado é próximo de US$96 bilhões. Ou seja, apenas um REIT é maior que todo o mercado de FIIs do Brasil!

Em quais setores eu posso investir?

Atualmente há 13 setores diferentes no qual é possível investir. A sua divisão e porcentagem que cada setor ocupa é ilustrada abaixo:

Importante ressaltar alguns dos setores, principalmente por não encontrarmos normalmente aqui no Brasil. 

É hábito do americano alugar depósitos para armazenamento de objetos pessoais, dessa forma, há várias empresas que alugam o espaço que as pessoas possam utilizá-lo. Este setor representa 5% da indústria de REITs.

Há vários REITs com áreas apenas para plantar, colher e fornecer madeira de pinheiro. Nos REITs especiais existe a possiblidade de investir em casinos, teatros, fazendas entre outros.

Nenhum setor em destaque é recomendação de investimento. Fiz questão de destacar os principais setores que não são encontrados nos FIIs para demonstrar o mundo de possibilidades quando investimos em REITs.

Por que investir em REITs?

Além do grande mercado que você tem a oportunidade de investir, o investimento em REITs é interessante pois:

• Liquidez: o mercado imobiliário tem menor liquidez, pois um shopping, por exemplo, não é vendido facilmente, pois o valor é elevado e necessita de um processo lento até a conclusão da venda. Além disso, muitas das vezes não é possível vender apenas uma sala ou parte de uma loja. Entretanto, com os REITs você pode comprar e vender suas ações na quantidade que for melhor para o seu caso diariamente;
• Diversificação geográfica: invista nos melhores imóveis do Estados Unidos e de outros países de forma simples. Com uma ação você tem a participação em diversos negócios diferentes que são administrados por quem entende do mercado imobiliário;
• Diversificação setorial: invista em prédios, galpões logísticos, shoppings, lojas, datacenters e muitos outros tipos de imóveis;
• Investimento em dólar: reduza o risco país de sua carteira de investimentos com a exposição ao dólar;
• REIT são bons pagadores de dividendos: historicamente os REITs pagam bons dividendos. Com eles você pode receber dividendos em dólar mensalmente.

E o principal, com pouco dinheiro é possível começar, pois o mercado norte-americano nos possibilita a compra de frações de ações.

Como investir?

O investidor tem duas opções para investir em REITs. A primeira é investir através de uma corretora americana e comprar as ações. E com o crescimento do interesse do brasileiro em investir no exterior, boas opções não faltam.

A outra opção – essa é para quem deseja simplificar – são as BDR’s, que basicamente são títulos compostos por ações de REITs. Nesse caso é importante ressaltar que atualmente há menos opções e menor liquidez, se compararmos com o investimento direto.

Quais REITs escolher?

Segundo dados de dezembro de 2021, são 865 REITs listados na bolsa norte-americana.

Dentre tantas opções, escolher e fazer o acompanhamento da carteira pode ser trabalhoso. Pensando nisso, a VG disponibiliza a você a carteira de Dividendos em Dólar, onde recomendamos diversas ações e REITs para você diversificar e poder receber todos os meses dividendos em moeda forte.

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Guilherme Morais