Desde o início da crise bancária diversos setores e classes de ativos tiveram sua volatilidade aumentada, devido às incertezas caso as dificuldades encontradas por Silicon Valley Bank, Credit Suisse e First Republic se manifestem em outros bancos. No caso dos REITs não foi diferente, pois os investidores estão preocupados com a continuidade no pagamento dos dividendos caso os inquilinos ou credores dos REITs apresentem problemas de liquidez.
Mas antes de começarmos a falar mais sobre a crise bancária e os REITs, caso você tenha interesse em conhecer mais sobre esta importante classe de ativos, clique aqui.
Análogo aos fundos imobiliários, os REITs são conhecidos por seu grande volume de pagamento de dividendos e a segurança atrelada ao setor imobiliário, pois a maior parte de seus ativos são oriundos de imóveis e bens físicos. Entretanto, com a crise, diversos REITs apresentaram queda, basta analisarmos o ETF de ticker VNQ que apresentou queda de 5% nos últimos 30 dias, sendo que este ETF retrata de forma geral o setor para os REITs localizados nos Estados Unidos.
Considerando os diversos setores de atuação dos REITs, o setor de escritórios foi o que apresentou maiores quedas, com os preços de suas ações caindo em média 24% durante o mês de março. Os principais destaques para as quedas foram o SL Green Realty (NYSE: SLG), Vornado Realty Trust (NYSE: VNO) e Boston Properties (NYSE: BXP).
Mas por que estas quedas ocorreram?
Em primeiro lugar precisamos lembrar que REITs são empresas que possuem portfólios de propriedades, tais como escritórios, shopping centers, hotéis, apartamentos, galpões logísticos entre outros. Com isso, as propriedades geram receita com aluguel e valorização do capital.
E toda esta receita é gerada a partir do pagamento de aluguel dos seus inquilinos. Dessa forma, com a crise dos bancários afetando a liquidez dos clientes, reduzindo a opção de crédito e a situação de juros altos que forçam as empresas a pagarem mais juros, isto penaliza de forma direta os inquilinos desses REITS. Pensando nisso, aumenta-se o risco de que parte desses inquilinos apresentem dificuldades de pagar seus aluguéis ou reduz a perspectiva de reajustes dos aluguéis de contratos que estão vencendo, ou seja, os REITs, principalmente os que possuem um portfólio de clientes mais arriscados, podem ter sua receita prejudicada e, como consequência, poderá afetar o pagamento de dividendos.
Além disso, como os REITs podem se alavancar buscando dívidas para acelerar seu crescimento, diversas cartas de crédito estão asseguradas em bancos que podem apresentar problemas. Um exemplo é uma carta de crédito que o Alexandria Real Estate (NYSE: ARE) possuía com o Silicon Valley Bank.
Pensando nos REITs de escritório, a situação se tornou mais delicada por diversos aspectos. O primeiro ponto é a dificuldade do setor em recuperar o nível de circulação de pessoas e de ocupação que foram reduzidos devido à pandemia de Covid-19. Com o trabalho de home office e medidas restritivas, os escritórios ficaram vazios, sendo que atualmente os níveis de ocupação permanecem distantes dos vistos até 2019.
Outro aspecto é a predominância de empresas do setor financeiro dentro dos escritórios, ou seja, a maior parte dos inquilinos desses REITs são bancos ou empresas ligadas aos bancos. Claro, com o temos do setor bancário, empresas que possuem inquilinos do setor são mais afetadas.
Por fim, além dos aspectos apresentados acima, temos a alta da taxa de juros e a alta alavancagem dos REITs de escritório. O SLG e o VNO possuem um grande volume de dívidas e o aumento dos juros têm afetado de forma direta no crescimento e no pagamento de dividendos.
Com isso, se formou uma “tempestade perfeita” para o setor. Pensando nisso, o investidor que deseja investir no setor, sempre recomendo o controle de risco, seja através da diversificação e de uma pequena exposição a estes ativos, além disso, é preciso saber lidar com a volatidade e que estes ativos terão melhores resultados no longo prazo.
Entretanto, mesmo com a incerteza do mercado e o risco dos bancos, acredito que o investimento em bons REITs atualmente seja um excelente caminho para quem investe pensando em colher dividendos no futuro. Os dividend yields estão, em média, acima do percebido nos últimos anos e, quem tiver paciência de acumular e passar por este ciclo, terá bons ativos em carteira.
Caso você tenha interesse em investir no exterior, buscando bons ativos pagadores de dividendos, te convido a conhecer a carteira VG Dividendos em Dólar, onde o investidor tem acesso a stocks e REITs com bom histórico de dividendos, trazendo maior segurança para seus investimentos.
Para maiores dúvidas e esclarecimentos conte com o time da VG Research, siga a gente nas nossas redes.
Guilherme Morais
Analista CNPI 2682
