O mercado imobiliário apresenta diversas diferenças com o mercado acionário, pois, além de serem ativos diferentes, eles apresentam dinâmicas e estruturas próprias de cada setor.
Dessa forma, é preciso adequarmos alguns dos indicadores que utilizamos para as ações para que possam representar o mercado imobiliário de maneira mais apropriada.
Um dos principais indicadores imobiliários para análise de um REIT ou Fundo Imobiliário é o Fund From Operations (FFO).
Numa tradução livre, o FFO é o fluxo e caixa das operações, ou seja, este indicador nos mostra o fluxo de caixa gerado a partir de sua operação.
Uma empresa do setor imobiliário gera receita através de várias formas, seja pelos aluguéis, venda de imóveis, títulos, recebíveis lastreados no setor imobiliário entre outros.
Por isso, ao analisar o balanço e demonstrativos financeiros dessas empresa é comum vermos diversas linhas e fontes de receita.
Entretanto, cada empresa tem uma fonte de receita que é principal do negócio, a depender do setor na qual ela está inserida.
Por exemplo, uma empresa que tem imóveis para locação terá como principal fonte de receita os aluguéis de seus imóveis, mas nada impede da empresa efetuar uma venda e obter lucro.
Mas a venda neste caso é um não recorrente, por não se tratar de algo comum para a empresa.
E para o cálculo de FFO deste exemplo, é correto utilizarmos apenas as receitas vindas de aluguel, pois uma venda de imóvel não é fonte primária de receita, ou seja, fonte de receita da operação.
Contudo, fique tranquilo que vamos conversar sobre como é feito o cálculo e trabalhar com um exemplo, assim o conceito fica mais fácil de ser entendido.
Porém, antes de entrarmos no cálculo, cabe ressaltar que o FFO não é uma medida usada em normas de contabilidade, pois não é considerado um indicador padrão.
Mas o FFO é muito utilizado pelas empresas imobiliárias para medir o seu desempenho operacional, pois este indica o seu resultado operacional de forma simples.
Como calcular o FFO?
O cálculo do FFO é simples e todas as informações necessárias estão disponíveis no Demonstrativo do Resultado do Exercício (DRE) da empresa. Sua fórmula é:
Funds From Operation FFO=Lucro Líquido+Depreciação+Amortização-Ganhos na Venda de um Imóvel-Rendimento de juros
Sendo que:
- Lucro líquido: rendimento final da empresa, resultado da receita descontado todos os gastos da companhia;
- Depreciação: desvalorização do imóvel;
- Amortização: valor utilizado para registrar a redução do valor de algum ativo da empresa;
- Ganhos na Venda de um Imóvel: lucro obtido na venda de um imóvel;
- Rendimento de Juros: rendimento obtido por investimentos.
Como interpretar o FFO?
O FFO mede o valor líquido de caixa e seus equivalentes que fluem para a empresa a partir de suas atividades regulares.
Dessa forma, apesar de considerar o FFO como uma aproximação de um fluxo de caixa operacional, ele é diferente do fluxo de caixa encontrado em um demonstrativo de fluxo de caixa (DFC).
O FFO é importante pois ele contabiliza de forma a reduzir alguma imprecisão que alguns métodos contábeis trazem.
O principal exemplo é desconto feito devido a depreciação e amortização em todos os períodos.
Entretanto, é comum que o valor dos imóveis aumente ao longo do tempo, tornando a depreciação imprecisa para a descrição do valor dos ativos da empresa.
Por isso no cálculo do FFO é somado o valor de depreciação e amortização, pois eles são valor apenas contábeis.
No FFO também é subtraído o valor da venda de imóveis, pois usualmente este valor são tidos como não-recorrentes, pois a princípio o lucro com a compra e venda de um imóvel não é a principal fonte de receita da companhia, apesar de ser do setor imobiliário.
Isto também vale para rendimentos obtidos feitos com dinheiro do caixa.
Exemplo
Consideremos os seguintes dados:
Um REIT divulgou um lucro líquido de US$50.000,00, depreciação e amortização de US$15.000,00, um ganho com a venda de imóveis de US$35.000,00 e anunciou um rendimento de US$5.000,00 em seus investimentos.
Dessa forma, o cálculo de seu FFO é o seguinte:
Funds From Operation FFO=50.000+15.000-35.000-5.000=25.000,00
Com isso, seu FFO é de US$25.000,00.
Ou seja, num determinado período esta empresa foi capaz de gerar um montante de US$25.000,00 a partir de sua operação.
Conclusão
O FFO é considerado uma métrica de desempenho importante quando avaliamos alguma empresa do setor imobiliário. No mercado norte-americano está métrica é muito utilizada na análise de REITs.
Sua vantagem é a possibilidade de ajustar as inconsistências que as normas contábeis trazem, como a depreciação e amortização.
Itens que são importantes para uma demonstração contábil, mas que para uma análise de fluxo de caixa devem ser desconsideradas.
É sempre importante frisar que a análise do FFO deve ser feita em conjunto com outros indicadores, além de ser relevante o desenvolvimento de seu valor ao longos dos trimestres e anos.
Um FFO crescente ao longo do tempo indica que a empresa está em fase de crescimento. Já uma redução do FFO pode demonstrar dificuldades da companhia em crescer.
Se você quer passar a investir com segurança e foco em resultados, contando com o suporte de uma equipe de analistas com experiência no mercado:
Conheça o Plano VG VIP
São 6 carteiras recomendadas separadas em 4 categorias de ações: dividendos, valorização, small caps, microcaps, fundos imobiliários e fundos imobiliários high yield.
Essa é uma excelente alternativa para investidores que querem construir uma carteira bem completa, diversificada, com uma boa renda passiva e aproveitando as oportunidades de valorização da bolsa.
Clique aqui e assine já.
Para maiores dúvidas e esclarecimentos conte com o time da VG Research, siga a gente nas nossas redes.
Guilherme Morais
Analista CNPI 2682
