No mercado imobiliário norte-americano realizam-se diversos estudos para melhor compreensão da economia do país. Dessa forma, o índice americano Case-Shiller Index é um dos principais de referência do mercado.Ele compila as principais medidas dos preços dos imóveis residenciais nos EUA e assim, acompanha as mudanças no valor dos imóveis residenciais em todo o país. Ou seja, é uma das referências para avaliação do preço de casas nos Estados Unidos.
Composição e evolução do índice americano Case-Shiller
Cabe ressaltar que existem vários índices de preços residenciais Case-Shiller: um índice nacional de preços residenciais, um índice composto de 20 cidades, um índice composto de 10 cidades e vinte índices individuais de áreas metropolitanas. Case Shiller Weiss produziu esses índices comercialmente pela primeira vez. Sendo assim, a Standard & Poor’s realiza agora o cálculo e a manutenção mensal, com dados desde janeiro de 1987 até o presente. Eles foram normalizados para um valor de 100 em janeiro de 2000. Eles têm como base o trabalho original dos economistas Karl Case e Robert Shiller, cuja equipe calculou o índice de preços de casas desde 1990.
A imagem abaixo ilustra a evolução do índice entre entre 1987 e julho de 2023.
Metodologia
O preço de residências das 10 principais áreas estatísticas metropolitanas dos Estados Unidos compõe o CSXR. O índice é publicado mensalmente pela Standard & Poor’s. Ela usa o método Case e Shiller de um índice de preços de imóveis usando uma versão modificada da metodologia de vendas repetidas ponderadas. O CSXR é uma média móvel de três meses, assim como os índices que o compõem.
As dez principais cidades para a elaboração dos índice são: Grande Boston, região metropolitana de Chicago, região metropolitana de Denver-Aurora, região metropolitana de Las Vegas, grande Los Angeles, região sul da Flórida, região metropolitana de Nova Iorque, San Diego, San Francisco e a região metropolitana de Washington.
Índice Case-Shiller: contribuições para a economia
Em seu reconhecido livro, Exuberância Racional, Shiller trouxe importantes conclusões a respeito da análise e do preço de casas nos Estados Unidos. Segundo ele, contrariamente à crença popular, não tem havido uma tendência ascendente contínua nos preços das casas nos EUA e os preços das casas mostram uma forte tendência para regressar ao seu nível de 1890 em termos reais.
Como a compra de uma casa não é algo recorrente para uma família, a partir de vieses comportamentais, as pessoas tendem a lembrar-se do preço de compra de uma casa de há muito tempo e ficam surpreendidas com a diferença ao longo do tempo. No entanto, a inflação explica grande parte da diferença nos preços.
Apesar desta visão de longo prazo, a avaliação da tendência dos preços ao longo dos anos pode ser interessante ao investidor para avaliar o atual momento do ciclo imobiliário.
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Guilherme Morais
Analista CNPI 2682
