Usualmente os investimentos no setor imobiliário são lembrados por serem investimentos em setores mais tradicionais, tais como varejo, escritórios, shoppings entre outros. Entretanto, quando o investidor busca por novas alternativas, em específico os REITs, novas alternativas são encontradas, onde é possível ter acesso a empresas com foco em crescimento e em um setor tão forte atualmente como o de tecnologia. Hoje temos duas principais opções pensando neste tipo de diversificação: os REITs de comunicação, que trabalham com torres e os REITs de Data Center, foco deste conteúdo.
Os data centers são a espinha dorsal da tecnologia e da telecomunicação, considerado atualmente como um dos setores de crescimento mais rápido na última década. Os REITs do setor têm se beneficiado dessa tendência, especialmente porque o tráfego de dados aumentou tremendamente desde o início da pandemia.
Apesar da tendência de desaquecimento da economia global, o desenvolvimento de novas tecnologias, aumento da demanda por transmissão de dados ao redor do mundo, o 5G e, principalmente, o boom da Inteligência Artificial fazem com que o setor ainda mantenha boas perspectivas de crescimento.
O que são os REITs de Data Center?
Os REITs de data center desenvolvem, adquirem e operam servidores de dados e equipamentos de rede que armazenam e regulam big data. Os imóveis comerciais são equipados com fonte de alimentação ininterrupta e sistemas de aquecimento, ventilação e ar-condicionado (HVAC) para garantir um bom funcionamento. Os data centers também são cercados por segurança 24 horas por dia, 7 dias por semana e monitorados constantemente devido aos dados confidenciais armazenados nos servidores.
Oportunidades de investimento
Por estarem associados ao setor de tecnologia, os REITs de Data Center possuem uma boa avenida de crescimento, sendo que os principais pontos de oportunidades são:
1. Alta demanda
O consumo de dados está em níveis recordes, já que as pessoas passam uma parte significativa do seu tempo online. Estima-se que até o final de 2023 o consumo total de dados deve crescer ao nível de 94 zetabytes. De acordo com o Future Market Insights, espera-se que o mercado global de data centers cresça a uma taxa média de 7,5% durante a próxima década, o que deverá beneficiar os REITs de data centers.
2. Adoção do 5G
Graças às velocidades mais rápidas, os usuários com conectividade 5G consomem cerca de 2,7 vezes mais dados móveis em comparação com os usuários 4G. À medida que as empresas tentam aproveitar a rede mais rápida para criar cidades inteligentes e automóveis de alta tecnologia, espera-se que a utilização de dados aumente substancialmente em conjunto com a implantação comercial do 5G, aumentando assim a necessidade de REITs para centros de dados.
3. Inteligência Artificial
O termo de maior destaque do ano de 2023 é o de Inteligência Artificial. As grandes empresas de tecnologia estão realizando elevados investimentos para obterem ferramentas e programas cada vez mais capacitados e quem sair na frente dessa corrida possuirá diversas vantagens competitivas. Pensando nisso, os REITs serão a ponte para a transmissão deste grande volume de dados.
Riscos
Os principais riscos do setor são:
- Alta competitividade
Várias empresas de tecnologia especializam-se em operações de data center. Dadas as imensas perspectivas de crescimento, o modelo de negócio à prova de recessão e as elevadas margens de lucro, vários REIT estão a diversificar-se para adquirir e gerir propriedades de centros de dados. A concorrência é uma concorrência significativa neste espaço, sendo que os REIT têm de racionalizar as suas operações para aumentar a eficiência e mitigar despesas para se manterem competitivos.
- Alto custo operacional
Os data centers que armazenam e transmitem big data por meio de seus servidores possuem sistemas de refrigeração e HVAC de última geração para evitar superaquecimento. Eles também exigem uma fonte de energia estável e ininterrupta e temperatura regulada para garantir um desempenho ideal. Os REIT especializados neste setor incorrem frequentemente em despesas elevadas de operação, manutenção e gestão.
Basta lembrar que no início do conflito da Rússia com a Ucrânia a elevação do custo de energia na Europa impactou os resultados dos REITs.
Como investir?
Apesar de diversas empresas atuarem no setor, existem atualmente apenas dois REITs listados em bolsa para o investidor.
O maior deles é o Equinix (NASDAQ: EQIX), com valor de mercado de aproximadamente US$67 bilhões, sendo um dos maiores REITs dos Estados Unidos. Outro importante nome é o Digital Realty Trust (NYSE: DLR), com valor de mercado de US$36 bilhões.
Existem outros que atuam no setor de tecnologia, mas cujo foco não está associado aos REITs. O Iron Mountain (NYSE: IRM) possui 10% de suas operações com data center. Existem também duas empresas de baixo valor de mercado na classe de c-corp, que são empresas com diferenças na tributação que são do setor, sendo elas a Digital Bridge (NYSE: DBRG) e Cyxtera Technologies (NYSE: CYXT). Por fim, um destaca indireto é o American Tower (NYSE: AMT) que comprou o CoreSite.
A partir dos principais segmentos de operação, a imagem abaixo indica as diferenças entre as empresas:
Conclusão
Os REITs de data center são um dos setores de crescimento mais rápido no setor imobiliário comercial. Embora as elevadas taxas de juro e o abrandamento tecnológico tenham causado a queda das ações dos REIT de centros de dados negociados publicamente em 2022, as suas oportunidades financeiras e de crescimento inorgânico permanecem sólidas, conforme tem sido ao longo de 2023.
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Analista CNPI 2682
