Ao final de 2023 os REITs mostraram sua capacidade de crescimento a partir de dados de inflação mais positivos para que o Fed possa flexibilizar em sua política monetária, inclusive com possibilidade de corte nos juros em 2024.
Com isso, o que esperar para esta classe de ativos para o ano que se inicia?
Como os REITs fecharam 2023?
A incerteza econômica seguida do início do aumento dos juros em 2022 criou um ambiente difícil para as cotações dos REITs. À medida que o rendimento dos Títulos do Tesouro de 10 anos saiu de quase 0% em 2020 para aproximadamente 5% em 2023, as taxas de cap rate dos REITs aumentaram de 4,5% para quase 6,5%, pois os preços das ações dos REIT caíram em média 21,4% desde o início de 2022 até o início de dezembro de 2023, segundo dados da NAREIT, associação dos REITs.
Mas o cenário de queda foi interrompido ao final do mês de outubro. Após dados de inflação confirmando a sua tendência de queda e a possibilidade do soft landing, os juros de 10 anos caíram de 5% para 4%. Com isso, a performance dos REITs ao longo dos meses de novembro e dezembro foi positiva. Em 2023 o índice ‘All REIT’ da NAREIT, composto por 197 REITs, encerrou com retorno positivo de 11,5%. Nos meses de novembro e dezembro a alta foi de 11,9% e 8,9%, respectivamente.
O setor de destaque foi o de Data Center, influenciado diretamente pelo avanço da Inteligência Artificial (IA), com alta de 30,1%. Outros setores que também performaram bem foram os de industrial (+19,2%) e hotéis (+23,9%). Apenas dois setores ficaram no negativo, o de telecomunicações fechou com -1,5% e o setor com REIT diversificados, que atuam em vários setores dentro do mesmo REIT, com -7,6%.
Outra importante referência para o mercado é o ETF VNQ, que encerrou o ano com alta de 11,79%.
Quais as perspectivas para 2024, considerando o início do corte dos juros?
Ao olharmos para o ano de 2024, o ambiente de taxas de juros mais elevados do que a média dos últimos anos provavelmente continuará a impactar amplamente os REIT. No entanto, tendo em vista o desempenho dos REITs desde o final de outubro, o cenário pode ser interessante, sendo que existem dois sinais que podem indicar uma recuperação significativa do REITs em 2024.
Primeiro sinal importante desse cenário
O primeiro é que os REITs historicamente desfrutam de bom desempenho após o término dos ciclos de aperto da política monetária. Usualmente o fim dos ciclos de aperto monetários do Fed são considerados como pontos de inflexão na economia e nos mercados financeiros. Cada um dos ciclos de aperto da política apresenta suas próprias características.
Considerando os últimos ciclos de juros, temos que entre os anos de 1994 e 1995 o Fed conseguiu executar o soft landing com sucesso, após vários anos de forte crescimento econômico. Entre os anos 1999-2000 e 2005-2006 tivemos os impactos relacionados a crises das empresas de tecnologia e a crise do subprime. Já entre os anos de 2015 e 2018, realizou-se ajustes decorrentes ainda da crise de 2008. Por fim, desde 2020 estamos vivenciando um ciclo onde saímos de juros baixos para juros acima de 5% e com a expectativa de queda este ano.
Considerando os quatro primeiros que são considerados completos, podemos avaliar como os REITs performaram e projetar como será o que está em andamento. Segundo dados da NAREIT, no gráfico abaixo é indicado o retorno de investimentos em imóveis no mercado privado (azul claro), mercado de equity (cinza) e os REITs (azul escuro). Em média, ao longo do ciclo de aperto, como ocorreu em 2022, os REITs tiveram o menor retorno. Entretanto, variando entre um e quatro trimestres após o encerramento do ciclo, os REITs obtiveram o melhor retorno. A média ficou acima de 20% nos quatro trimestres subsequentes.
Cabe ressaltar que o gráfico inclui em sua análise os quatro ciclos completos descritos anteriormente.
Ou seja, em 2024, caso o Fed inicie o corte dos juros, os REITs tendem a permanecer com bons retornos.
Segundo sinal importante desse cenário
O segundo ponto importante é com relação à saúde financeira dos REITs. Balanços mais sólidos permitirão aos REITs passar pela incerteza atual econômica, proporcionando ao mesmo tempo uma vantagem em termos de realizar novas aquisições e impulsionar crescimento.
O prazo médio até o vencimento das dívidas dos REIT aumentou desde 2008, saindo de 5 para 6,5 anos. Com isso, o aumento no prazo de vencimento das dívidas aumenta a previsibilidade dos fluxos de caixa do REITs, além de reduzir o volume de renegociações enquanto a taxa de juros está em um patamar mais elevado. Com relação aos juros médios das dívidas este valor também reduziu consideravelmente. O valor médio dos juros das dívidas passou de mais de 7% em 2001 para 4% em 2023.
Existem setores ou empresas mais bem posicionados?
Confirmando a queda nos juros, de modo geral, toda a classe de ativos tende a se beneficiar. O setor de Data Center, apesar da alta performance em 2023, pode continuar entregando bons resultados, caso a onda da IA siga em alta. O setor de industrial, apesar da expectativa de crescimento menor do que o de 2023, ainda entregará bons resultados.
Para os investidores que buscam dividendos, no setor de Net Lease existem nomes que atualmente possuem um dividend yield acima da taxa de juros de 10 anos americana, tais como o Realty Income (O) e Agree Realty (ADC).
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Analista CNPI 2682
