Após o anúncio de quase 200 resultados trimestrais nesta temporada de resultados, o mercado se atualizou com relação às condições financeiras dos REITs listados em bolsa e sobre o setor imobiliário comercial e residencial nos Estados Unidos.
Além de relacionar os ganhadores desta temporada de resultados, conforme conversamos aqui , vamos passar pelos setores e principais nomes que desapontaram no terceiro trimestre?
Mas ao contrário do segundo trimestre, que registou uma série de relatórios fracos e reduções de previsões e cortes de dividendos, não houve grandes “bombas” nesta época de resultados.
O principal responsável pelos resultados ruins foi o aumento das despesas com juros, que penalizou REITs mais alavancados. Além disso, destaco o aumento de custos de manutenção das propriedades, com ênfase ao aumento dos seguros e impostos dos imóveis.
Mas antes de passarmos pelos principais que foram mal nesta temporada de resultados do terceiro trimestre, o tabela abaixo ilustra um resumo dos números apresentados.
Setores Perdedores
Número 1 – Apartamentos
Os REITs de apartamentos foram responsáveis por quase metade (5) do total (11) revisões em baixa da orientação de Fundo From Operations (“FFO”) neste trimestre. Destaque negativo foi a redução da demanda por apartamentos e no aumento das despesas das propriedades.
O crescimento dos aluguéis moderou-se em relação ao ritmo histórico observado entre meados de 2021 e 2022. Porém, ao contrário do consenso pessimista do ano passado, vimos os spreads dos aluguéis permanecerem positivos na maioria dos mercados, com reajustes acima da inflação. O crescimento dos aluguéis combinados desacelerou para 3,2% no terceiro trimestre – composto por um aumento de 4,9% nas taxas de renovação e uma queda de 0,1% nas novas taxas de locação.
Além disso, aumentos no custo de seguros e impostos que atingiram a marca de dois dígitos foi um destaque importante para a revisão de crescimento dos principais nomes do setor.
O melhor resultado do setor foi o de Avalon Bay (AVB). O REIT que atua com foco no região litorânea do país reportou bons números. Afinal, elevou seu guidance e indicou um menor crescimento na oferta de novos apartamentos em sua região de atuação, que pode ser positivo para sua operação. Já o Equity Residential (EQR) entregou resultados negativos, devido ao desaquecimento da região de São Francisco e Seattle.
Número 2 – Escritórios
Assim como os REITs de apartamentos, os principais nomes do setor de escritórios que reportaram crescimento no segundo trimestre desapontaram nesta temporada de resultados. As taxas de utilização das propriedades permanecem estagnadas na faixa de 50% dos níveis pré-pandemia nas áreas metropolitanas urbanas costeiras e 75% destes níveis nos mercados suburbanos e Sunbelt.
A atividade geral de leasing caiu cerca de 15% em relação ao trimestre anterior e cerca de 25% abaixo da média pré-pandemia de 2017-2019, enquanto os spreads de leasing permaneceram essencialmente estáveis. As taxas de ocupação caíram para cerca de 88% – um novo mínimo histórico para REITs de escritórios – e abaixo dos 93% em 2019.
Os REITs da região do Sunbelt relataram atividades de leasing que estavam apenas cerca de 10% abaixo dos níveis pré-pandêmicos, enquanto os REITs com foco no litoral relataram atividades que estavam 30% abaixo desses níveis. Destaque para Nova York e São Francisco por terem apresentado uma recuperação sólida nos últimos trimestres, especialmente em Midtown. Porém, estas cidades continuam passando por um êxodo contínuo desde 2020.
No nível de ações individuais, os REITs de escritório focados no Sunbelt foram destaques positivos. O Cousins (CUZ), inclusive, relatou uma aceleração na atividade de leasing no terceiro trimestre e alcançou um crescimento de aluguéis de 9,8% em arrendamentos renovados.
Número 3 – Mortgage (hipoteca)
O aumento nas taxas de juros e o aumento dos spreads nas taxas de hipoteca causaram estragos nos REITs de hipotecas residenciais durante o terceiro trimestre, resultando em uma deterioração significativa nos valores contábeis (book value). Foram verificadas quedas em média de 13% em seu valores contábeis.
O AGNC Investment (AGNC) – maior agência de mREIT – informou que seu valor contábil por ação caiu 14% no terceiro trimestre. Além disso, estimou que no quarto trimestre deve ser verificada um queda de outros 15%. Outros nomes foram a Orchid Island (ORC), que apresentou queda de mais de 20%. A ARMOR Residential (ARR) ficou logo atrás, reportando uma queda de 19%. Alguns nomes do setor estão com queda de mais de 30% este ano.
Por isso nossa recomendação é de evitar este setor, devido ao risco e complexidade de operação.
Conclusão
Ao contrário do segundo trimestre, que registou uma série de relatórios fracos e previsões acentuadas e cortes de dividendos, não um setor com resultados muito negativos. Entre os pontos fracos, o crescimento das despesas permaneceu persistente para os REIT residenciais – que foram responsáveis pela maioria das revisões em baixa das orientações neste trimestre – com seguros e impostos sobre a propriedade que subiram dois dígitos na maioria dos mercados e segmentos.
O aumento das despesas com juros foi novamente o culpado pelas revisões nos guidances do setor.
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Analista CNPI 2682
