Quase 200 REITs dos EUA divulgaram seus resultados para o segundo trimestre ao longo do mês de julho e agosto. Eles forneceram informações importantes a respeito do setor imobiliário comercial e residencial. Dos 86 REITs que forneceram orientação de resultados para o ano de 2023, 52% aumentaram suas perspectivas de ganhos para o resultados de Funds From Operations (FFO). Enquanto isso, 28% reduziram sua orientação para o ano. Comparando com as stocks que fazem parte do S&P500, os REITs foram melhores, pois 40% das empresas reduziram sua perspectiva para o ano inteiro. Esses foram alguns dos resultados dos REITs.
Segundo levantamento da Hoya Capital, os melhores retornos ao longo da temporada de resultados foram apresentados pelos setores de escritórios e shoppings. Os ganhos são de 7,7% e 5,2%, respectivamente. Dado interessante, pois desde o início da pandemia estes setores têm sofrido, em especial o de escritórios. Se destacaram negativamente os setores de billboards e auto armazenamento, com queda 16% e 11,9%. No mesmo período de comparação, o S&P500 apresentou queda de 0,1%.
Pensando nisso, e complementando o que já conversamos em uma newsletter anterior, vamos passar pelos principais destaques positivos e negativos desta temporada de resultados?
Destaques positivos e negativos desta temporada
O setor residencial, que apresentou o segundo pior desempenho de 2022, tem sido destaque em 2023, em especial os REITs de residências (single families) e de apartamentos (multifamily), sendo o crescimento dos aluguéis o principal gatilho para os bons resultados. Os maiores nomes do setor, American Homes (NYSE: AMH) e Invitation Homes (NYSE: INVH), bateram as estimativas do mercado, apresentando reajustes nos contratos de 7,7%, com isso, as empresas aumentaram seu guidance de FFO.
As companhias que administram shoppings também superaram as expectativas do mercado, sendo que 10 nomes aumentaram seu guidance, apresentando reajustes dos aluguéis no trimestre acima de 14%. Os destaques foram o Kite Realty (NYSE: KRG), Phillips Edison (NYSE: PECO) e Urban Edge Properties (NYSE: UE).
Setories: storage e hoteis
Dentre os perdedores, destaco o setor de storage, que desde 2020 tem apresentado bons resultados. Ele apresentou desaceleração, devido a redução da demanda pelo serviço de armazenamento. Extra Space (NYSE: EXR), National Storage (NYSE: NSA) e CUBE Smart (NYSE: CUBE) divulgaram resultados abaixo do consenso, além disso, revisaram seu guidance negativamente. A única companhia a elevar o guidance e superar o mercado foi o Public Storage (NYSE: PSA), principalmente devido ao bom resultado na Califórnia.
Além disso, o setor de hotéis ainda entrega resultado aquém do período pré-pandemia. Quatro dos cinco REITs do setor que possuem guidance reduziram a perspectiva de crescimento para 2023. Ademais, o setor de billboard (outdoor) também performou abaixo do esperado, citando uma desaceleração no final do trimestre nos gastos com publicidade comercial e a fraqueza contínua em seus segmentos de transporte público. Com isso, os dois REITs do setor caíram após os resultados, o Outfront (NYSE: OUT) caiu mais de 25% desde que informou que registrou um prejuízo em seu segmento de trânsito em Nova York. O Lamar (NYSE: LAMR) caiu 10% devido a revisão de queda do FFO de 2023.
Como está a qualidade do balanço e do pagamento dos dividendos dos REITs?
A respeito dos balanços e estruturação das dívidas dos REITs, é interessante notar que a classe de ativos está mais bem preparada quando comparamos com a crise de 2008, pois o prazo médio de vencimento das dívidas é consideravelmente menor, passando da média de 15 meses para 82 meses. Além disso, a parcela do custo dos juros da dívida está em patamares mais baixos, saindo de 35% em 2008 para 20% em 2023. O gráfico abaixo ilustra em vermelho o percentual pago em juros de dívida em relação ao fluxo de caixa e em azul o prazo médio de vencimento das dívidas entre os anos 2000 e 2023.
Sobre o pagamento de dividendos, seis REITs aumentaram seus dividendos durante a temporada, elevando o total para 2023 em 63 REITs que aumentaram seus dividendos. Os maiores destaques foram o Simon Property (NYSE: SPG) que aumentou seu dividendo trimestral em 3%, o Terreno Realty (NYSE: TRNO), que aumentou seu dividendo trimestral em 12%, e o Iron Mountain (NYSE: IRM), que aumentou seu trimestral dividendo em 5%. Em contrapartida, apenas um REIT reduziu seus dividendos, o Piedmont, do setor de escritório, que reduziu seus dividendos em 41%. Com isso, 23 REITs reduziram os dividendos este ano.
Guilherme Morais
Analista CNPI 2682
