Após o anúncio de quase 200 resultados trimestrais nesta temporada de resultados, o mercado se atualizou com relação às condições financeiras dos REITs listados em bolsa e sobre o setor imobiliário comercial e residencial nos Estados Unidos.
De modo geral, os REITs divulgaram resultados positivos, acima das expectativas, contrariando as tendências e percepção negativa do mercado em relação aos REITs. Dentre os 200 REITs, 87 atualizaram o seu guidance com expectativa de seu Funds From Operations (FFO) para o encerramento do ano de 2023. 50 REITs aumentaram sua previsão de FFO, enquanto 26 mantiveram suas previsões e 11 reduziram o FFO esperado.
Considerando apenas os REITs que atualizaram seus números, ou seja, 66 REITs, 82% ajustaram de forma positiva e 18% de forma negativa. Comparando os resultados das stocks listadas no S&P500, segundo dados da FactSet, 54% das empresas aumentaram sua expectativa de lucro por ação.
Antes de passarmos pelos principais setores desta temporada de resultados do terceiro trimestre, o tabela abaixo ilustra um resumo dos números apresentados.
Setores campeões
Número 1 – Strip Center (shopping center)
Os REITs de strip center, que possuem os shoppings nos Estados Unidos foram o grande destaque. Mas antes de comentarmos, cabe ressaltar que os strip centers são as propriedades que possuem diversas lojas em um grande estacionamento, sendo que usualmente cada local possui uma grande rede central, denominada de âncora. O que conhecemos no Brasil como shopping é considerado nos Estados Unidos como mall.
Ao longo do terceiro trimestre, quase todos os REITs do setor superaram as expectativas do mercado. Além de superar o mercado e elevar o guidance do ano, seus deles anunciaram aumento nos dividendos, aproveitando o bom momento e a recuperação das taxas de ocupação.
Outro destaque foi o anúncio média de 14% no spread dos aluguéis, ou seja, nos reajustes dos contratos. A taxa de ocupação recuou de 95,3% para 95%, porém ainda permanece elevada. Em uma análise individual, Kite Realty (KRG) e Brixmor Property (BRX) foram os destaques, com aumento de guidance de FFO em 4,1%.
Número 2 – Hotéis
Ao contrário do verificado ao longo do segundo trimestre, os REITs do setor hoteleiro superaram as expectativas com o melhor trimestre desde o início da pandemia. Os cinco nomes que possuem guidance anunciaram aumento em sua expectativa de crescimento.
Dados recentes do Transportation Security Administration (TSA) indicou aumento do número de viajantes para 105% do verificado em outubro de 2019, enquanto a receita por quarto disponível avançou 17% acima do verificado em 2019.
Os destaques individuais foram Park Hotels (PK), Ryman Hospitality (RHP) e Apple Hospitality (APLE).
Número 3 – Cassinos
O setor de cassinos foi destaque devido ao seu crescimento, principalmente por serem usualmente propriedades alugadas por contratos do tipo Net Lease e indexados à inflação. VICI Properties (VICI) aumentou seu guidance de FFO em mais de 10%, enquanto o Gaming and Leisure Properties (GLPI) indicou aumento de 3,8%.
Outros pontos importantes foi a compra do Realty Income (O) de uma fatia do mais badalado cassino de Las Vegas, o Bellagio Hotel, com um cap rate de 5,2%, considerado baixo. Ou seja, indicando que o setor está aquecido e com o valor das propriedades estão valorizados. O VICI confirmou também a compra de propriedades da Bowlero, empresa de boliche.
Número 4 – Saúde
Passados alguns trimestres de dificuldades, principalmente devido aos impactos da pandemia, o setor de saúde foi outro que demonstrou recuperação. Os principais inquilinos do setor melhoraram suas condições de pagamento dos aluguéis, além de estabilização dos reajustes de salários.
Todos os cinco nomes que possuem guidance anunciaram uma melhor expectativa de crescimento. Alguns destaques foram Welltower (WELL), cuja melhora em suas instalações para idosos melhoram a operação, com crescimento de aluguéis em 7%.
Outros destaques foram Medical Properties Trust (MPW), que apesar da queda de mais de 65% desde 2022, anunciou uma melhoria no guidance, que foi bem avaliada pelo mercado. Alexandria Real Estate (ARE), também relatou resultados sólidos e elevou o ponto médio de sua perspectiva de FFO para o ano inteiro.
O principal destaque foi o anúncio de fusão do Healthpeak Properties (PEAK) e Physicians Realty Trust (DOC), com isso, os dois REITs formaram uma empresa de mais de US$21 bilhões de valor de mercado.
Número 5 – Malls
O setor de malls também impressionou, principalmente devido à pressão vivida desde o início da pandemia e aumento da procura pelo serviço de e-commerce. Embora não apresentem a força total observada no formato strip center, os fundamentos dos shoppings se estabilizaram nos últimos trimestres, com as taxas de ocupação se recuperando até o limite dos níveis pré-pandêmicos.
O Simon Property (SPG) – o maior proprietário de shopping centers – elevou suas perspectivas para o ano inteiro para níveis que estão agora 3% acima do verificado em 2019.
Outros destaques
Destaco também o setor de datacenter que continua crescendo em meio ao boom da Inteligência Artificial (IA). Além de números consistentes, o destaque foi o aumento de 25% nos dividendos do Equinix (EQIX).
O setor de torres de comunicação teve como destaque o crescimento de American Tower (AMT), com aumento de mais de 6% em sua receita, entretanto, Crown Castle (CCI) frustrou o mercado com expectativas de menor crescimento em 2024, devido ao aumento dos juros.
Dividendos
A sustentabilidade dos dividendos é sempre um foco durante a temporada de resultados. Ao longo do trimestre outros seis REITs anunciaram aumento no pagamento dos dividendos, enquanto dois nomes, ambos do setor de mortgage, reduziram seus dividendos. Com isso, 73 REITs anunciaram aumento ao longo do ano de 2023 e 30 nomes reduziram. Entretanto, a maior parte das reduções foram anunciadas pelos REITs de hipoteca.
Fusões são destaques
Em um período de altos juros, aumenta-se a probabilidade de REITs mais bem estruturados em realizar aquisições, devido às condições de mercado em queda e mais restrito.
O maior destaque foi o Realty Income (O) que indicou o acordo de compra do Spirit Realty (SRC) no valor de US$9,3 bilhões. Ademais, a fusão entre Healthpeak Properties (PEAK) e Physicians Realty (DOC) chamou atenção. Ao longo deste ano foram realizadas dez fusões.
Dessa forma, tudo indica que ao longo dos próximos trimestres novas fusões e aquisições sejam anunciadas.
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Analista CNPI 2682
