Os REITs nos últimos meses têm enfrentado desafios adicionais devido às decisões do Fed em aumentar as taxas de juros. Isso afeta a sua capacidade de gerar fluxos de caixa e distribuir capital. Entretanto, investir em REITs com balanços fortes, perfis de maturidade de dívida bem estruturados e com contratos de locação longos podem ajudar a proteger os dividendos e garantir a criação de valor a longo prazo.
Dessa forma, vamos passar por três pontos importantes para avaliarmos um REIT e se ele possui a qualidade necessária para investirmos?
Para isso vamos utilizar dados do Realty Income (NYSE: O) e Agree Realty Corporation (NYSE: ADC), que possuem balanços sólidos e planos de crescimento consistentes.
1. Força de seu balanço patrimonial
Em tempos de dificuldades econômicas é fundamental ter balanço sólido, pois desta forma as empresas têm mais flexibilidade para assumir dívidas adicionais para gerir lacunas de curto prazo nos fluxos de caixa internos ou mitigar o risco de refinanciamento malsucedido.
Como a essência da lucratividade dos REITs é o spread entre os rendimentos da propriedade e seu custo, quanto menor o custo do financiamento, mais fluxos de caixa residuais existem para financiar dividendos ou fazer investimentos acrescidos.
Os investidores que desejam maximizar a previsibilidade do seu rendimento atual proveniente dos seus investimentos REIT devem considerar seriamente os balanços equilibrados. Alguns pontos importantes para avaliação é o percentual das dívidas com taxa de juros fixadas ou variáveis, quanto da dívida está vinculado a algum imóvel, além da relação de dívida e EBITDA, onde é indicada a alavancagem financeira da companhia.
A partir da imagem é possível avaliarmos os principais números do Realty Income.
Fonte: Investor Presentation – agosto de 2023
Sua alavancagem em agosto era de 5,3x a relação dívida/EBITDA, dentro do que o mercado considera como saudável (abaixo de 6x). Além disso, 92% de suas dívidas possuem juros fixados, ou seja, mesmo com novos aumentos nos juros, sua dívida não é alterada. Ademais, 96% das dívidas não estão asseguradas por algum imóvel, trazendo segurança ao REIT, em caso de alguma dificuldade financeira.
Dessa forma, podemos considerar que a estruturas das dívidas do Realty Income é estável, favorecendo o atual ambiente macroeconômico.
2. Cronograma de vencimento de suas dívidas
Além disso, é importante avaliar o vencimento das dívidas, pois quanto maior o volume de vencimento no curto prazo, maior será o impacto financeiro da alta taxa de juros, pois o atual ambiente não favorece a renegociação, pois o novo juro será maior.
Pensando nisso, a estrutura de vencimentos do Agree é uma das mais interessantes, pois até 2028 ele possui um pequeno montante de dívida vencendo em 2025 e 2027.
Fonte: Investor Presentation – setembro de 2023
- Contratos com seus inquilinos
Com base num princípio bastante semelhante ao item anterior, ter vencimentos de arrendamento distantes também é útil, especialmente durante ambientes macroeconômicos incertos.
O principal efeito dos vencimentos de arrendamento é um grau maior de incerteza no fluxo de caixa, nos reajustes, além de forçar o REIT a girar mais sua carteira de inquilinos. Com isso, quando maior o prazo dos contratos, mais estável será a renda.
Considerando novamente o Realty Income, 49% de seus contratos vencem após 2032, sendo que apenas 1,1%, 3,6% e 5,5% vencem em 2023, 2024 e 2025. O tempo médio dos contratos é de 9,6 anos.
Fonte: Investor Presentation – agosto de 2023
Conclusão
Os REITs são, em geral, veículos bastante sensíveis às taxas de juro. O cenário de juros mais altos por mais tempo impõe riscos claros para muitos REIT manterem a sua capacidade de cobrir dividendos e sustentar a criação de valor.
O investidores que procuram dividendos e estabilidade do fluxo de caixa, devem considerar seriamente concentrar-se em empresas com balanços de grau de investimento, com vencimentos de dívida bem escalonados e vencimentos de arrendamento menores no curto e médio prazo.
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Guilherme Morais
Analista CNPI 2682
