Dentro das classes de ativos dos REITs existe um importante tipo de REIT que fornecem liquidez e ajuda no financiamento para imóveis geradores de renda, que são o Mortgage REITs (mREIT), também denominados de REITs de hipoteca.
Neste artigo vamos entender o que são os mREIT e se eles são uma boa opção de investimentos. Mas antes de começarmos, caso você queira saber mais a respeito dos REITs, te convido acessar este texto.
O que são?
Os Mortgage REITs são REITs que investem em hipotecas residenciais, comerciais ou títulos garantidos por hipotecas. Eles são uma classe diferente dos equity REIT, que são os ativos que investem nos imóveis. Dessa forma, o equity REIT investem nos prédios e diversos edifícios e o mREIT são os proprietários de dívida relacionados ao mercado imobiliário. Ou seja, o investidor que possui um mREIT ele está exposto ao mercado de dívida imobiliária.
Os REITs hipotecários podem investir em diferentes tipos de dívida imobiliária. Por exemplo, os mREITs comerciais, denominados de commercial mortgage-backed securities (CMBS), investem principalmente em hipotecas comerciais, como escritórios ou espaços industriais, propriedades de self storage, hotéis ou apartamentos. Os mREITs residenciais, também denominados de residential mortgage-backed securities (RMBS), por sua vez, investem em hipotecas residenciais.
Por que eles são importantes?
Os mREITs ajudam a fornecer liquidez essencial para o mercado imobiliário. Os Mortgage REITs investem em hipotecas residenciais e comerciais, bem como títulos lastreados em hipotecas residenciais (RMBS) e títulos lastreados em hipotecas comerciais (CMBS).
Eles são uma parte essencial do mercado de hipotecas residenciais, ajudando a financiar cerca de 1,4 milhão de residências nos Estados Unidos a cada ano. Eles também apoiam o setor imobiliário comercial, fornecendo empréstimos para desenvolver, adquirir, posicionar e possuir propriedades geradoras de renda.
Como investir?
Você pode comprar ações de um mREIT, listado nas principais bolsas de valores, assim como qualquer outra ação pública. As ações também podem ser compradas em um fundo mútuo ou fundo negociado em bolsa (ETF). Os investidores historicamente encontram valor nos mREITs principalmente por causa de seu histórico de dividendos relativamente altos.
Como os mREIT rentabilizam?
Os mREITs mantêm hipotecas e MBS em seus balanços e financiam esses investimentos com capital próprio e capital de terceiros. Seu objetivo geral é lucrar com sua margem líquida de juros, ou o spread entre a receita de juros sobre seus ativos hipotecários e seus custos de financiamento.
Vale a pena investir?
O principal caso de investimento para mREITs resume-se em uma palavra: renda. Os mREIT usualmente são bons pagadores de dividendos, sendo que seu dividend yield, de modo geral, são altos. É comum encontrarmos mREIT em negociação com yields acima de 10%.
Além disso, investir em mREITs também pode fornecer diversificação. A diversificação vem do fato de que o setor imobiliário tende a dançar de acordo com uma música diferente dos investimentos mais tradicionais, como ações e títulos.
Retorno
Os REITs hipotecários tiveram um ano difícil em 2022. O índice FTSE Nareit Mortgage REITs caiu cerca de 35% no ano, em comparação com uma queda de cerca de 20% nos mercados de ações. Enquanto todos os setores imobiliários estavam em baixa, os mREITs de financiamento comercial foram particularmente afetados.
Dessa forma, o mREIT são títulos de elevado risco.
Como sempre acontece com os investimentos, você não deve se aventurar no mundo dos mREITs sem entender os riscos potenciais, que são vários.
Riscos – Taxa de juros
Talvez este seja o risco mais evidente para os mREIT, pois a alteração da taxa de juros pode impactar negativamente os retornos do investimento. Quando as taxas de juros aumentam, espera-se que os retornos do mREIT diminuam devido aos custos de empréstimos mais altos e uma diminuição no valor de suas participações em MBS. Por outro lado, quando as taxas de juros caem, os retornos do mREIT podem aumentar à medida que os custos dos empréstimos diminuem e o valor das participações em MBS se valoriza. Muitos mREITs empregam estratégias de hedge para minimizar o risco de taxa de juros, mas isso pode ser complicado de gerenciar a longo prazo;
Risco de crédito
O risco de crédito é o risco de os mutuários podem incumprir as suas hipotecas. Isso significa que os mREITs estão sujeitos à qualidade de crédito dos tomadores finais dos empréstimos e MBS que os mREITs possuem;
Risco de pré-pagamento
É o risco de que os mutuários possam pagar suas dívidas antecipadamente, levando a uma perda de fluxo de caixa futuro. Os mutuários tendem a reembolsar antecipadamente os empréstimos de maior rendimento e irão refinanciar se/quando as taxas de juros caírem, fato que tende a diminuir a renda gerada pelos mREITs;
Risco de margem
É o uso de alavancagem para amplificar o retorno de um investimento;
Risco do mercado
Como os REITs são obrigados a distribuir 90% de sua renda tributável aos acionistas, eles têm uma capacidade limitada de acumular capital de giro para financiar as operações. Como resultado, os mREITs muitas vezes precisam levantar capital, como por meio da emissão de ações ou outros instrumentos de patrimônio ou empréstimos de dívida, para financiar o crescimento e financiar seus negócios.
Com isso, é sempre importante ressaltar que o investidor deve avaliar a gestão do REIT e entender que se trata de um ativo arriscado. Dessa forma, a recomendação é que o investidor tenha uma exposição baixa a este tipo de investimento.
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Guilherme Morais
Analista CNPI 2682
